1. L21（Rental Income or Loss）
- 定义：L21是出租房产的净收入或净亏损，计算方式为租金收入减去相关的费用（如折旧、维修、管理费用等）。
- 正数或负数：如果L21是正数，说明该房产在扣除所有费用后仍有盈利；如果L21是负数，说明该房产在扣除费用后有亏损。
2. L22（Deductible Rental Real Estate Loss After Limitation）
- 定义：L22是经过限制后的允许租赁亏损。根据美国税法，租赁亏损可能受到某些限制，例如被动活动亏损限制（Passive Activity Loss Limitation）。
- 被动活动亏损限制：如果你不符合房地产专业人士（REP）的资格，租赁活动通常被视为被动活动，其亏损可能受到限制。具体来说：
- 每年最多可以扣除$25,000的被动租赁亏损（适用于符合条件的租赁活动）。
- 如果你的调整后总收入（AGI）超过一定金额（2024年为$175,000），$25,000的扣除额将逐步减少。
- 超过$25,000的部分将被“暂停”（suspended），并可能在未来用于抵扣其他租赁收入或在出售房产时使用。
3. 你的具体情况
- L21是正数：说明该房产在扣除所有费用后仍有盈利。
- L21是负数：说明该房产在扣除费用后有亏损。
- L22是负数：说明经过限制后，仍有部分亏损可以被允许扣除（Allowed Rental Loss）。
4. 为什么L22的绝对值更小？
- 原因：L22的绝对值更小，说明部分亏损被限制了。这可能是因为：
- 你不符合REP资格，租赁活动被视为被动活动。
- 你的AGI超过$175,000，导致$25,000的扣除额被逐步减少。
- 部分亏损被“暂停”，不能在当前年度扣除。
5. 是否与合格业务收入（QBI）有关？
- QBI（Qualified Business Income）：QBI扣除适用于符合条件的自雇或合伙企业收入，通常与租赁活动无关。租赁活动的亏损处理主要受被动活动亏损限制（Passive Activity Loss Limitation）的影响，而不是QBI扣除。
6. L22上的亏损是否可以递延到卖房时使用？
- 部分可以递延：根据税法，被“暂停”的租赁亏损可以在未来用于抵扣其他租赁收入，或者在出售房产时使用。
- 具体规则：
- 被“暂停”的亏损可以递延到未来年度，用于抵扣其他租赁收入。
- 在出售房产时，被“暂停”的亏损可以一次性抵扣资本利得。
- 但需要注意的是，L22上显示的“允许亏损”是经过限制后可以扣除的部分，而不是被“暂停”的亏损。