如何以10亿美元基金重塑美国城市面貌：
将办公空间转型为住宅单元的革新之路
“一座空置的大楼，不应是城市的残影，而应成为未来生活的起点。”
—— Don Peebles, 资深地产革新者
历史性基金启航：$15亿资本重塑城市肌理
历史性基金启航：$15亿资本重塑城市肌理一个价值15亿美元的创新性房地产转型基金——“Donahue Douglas”，正迅速成为美国城市更新的引擎。该基金获得来自私人与公共领域的近10亿美元承诺资金，由知名开发商Don Peebles与前黑石集团（BlackRock）投资专家Doug McNeely联合发起，标志着一场跨越资本、政策与社会价值的深层变革。
这场变革的核心目标清晰而迫切：
将沉睡的办公楼转化为可负担、可持续的住宅社区。
从“空置”到“生活”：
从“空置”到“生活”：办公空间转型的城市革命
现实困境：后疫情时代的“玻璃圣殿”
现实困境：后疫情时代的“玻璃圣殿”近年来，随着远程办公常态化、企业缩减实体空间、城市人口外流，美国主要城市的商业办公空间陷入空前的空置危机。
- 全国办公空置率已突破15%，部分城市更高
- 曾是城市心脏的摩天大楼，如今成千上万的窗户黯然无光，被戏称为“玻璃圣殿”——辉煌不再，却也无处可去
“Donahue Douglas”正是在这一时代背景下诞生——不是抛弃旧建筑，而是赋予其新生。
转型策略：聚焦“边缘”与“被忽视”的社区
转型策略：聚焦“边缘”与“被忽视”的社区与传统城市更新项目不同，“Donahue Douglas”坚定地避开市中心繁华区，将目光投向那些长期被忽视的历史弱势地区。
聚焦城市样本：
新泽西州纽瓦克 (Newark)- 俄亥俄州托莱多 (Toledo)
- 威斯康星州密尔沃基 (Milwaukee)
新泽西州纽瓦克 (Newark)这些城市曾是制造业心脏，却在去工业化进程中逐渐衰落。基础设施尚存，但缺乏资金注入与社会资本支持。这正是“城市再激活”的理想起点。
关键洞察：
“我们不必从零建城，只需重新激活已有的‘城市骨架’。”
—— Don Peebles
以“可负担”为战略核心
以“可负担”为战略核心当前住房危机触目惊心：
- 纽约市超40万人排队等候可负担住房
- 全国范围内，超过700万套住房被定义为“不可负担”
- 平均首付款门槛已攀升至**$115,000**，远超多数家庭承受力
“Donahue Douglas”的应对方案：
- 优先建设经济适用房与中低收入住房单元
- 采用“存量资产再利用”模式，避免土地征用、重建成本高昂等问题
- 设定租金控制机制，确保长期可及性
“我们不是在建造‘豪宅’，而是在修复‘社会契约’。”
—— Doug McNeely
政策杠杆+金融创新：激活城市存量资产
政策杠杆+金融创新：激活城市存量资产“Donahue Douglas”并非仅靠愿景驱动，其成功建立在政策红利、税收激励与金融结构创新之上。
关键政策支持机制
关键政策支持机制| 政策工具 | 实践案例 | 实际效益 |
|---|---|---|
| 长期财产税减免 | 纽约市17年递延征税 | 单项目节省超$200万 |
| 住房补贴计划 | 联邦低收入住房税收抵免（LIHTC） | 降低前期投资成本30%-50% |
| 分区审批简化 | 多地试点“非居住用途转住宅”快速通道 | 审批周期缩短40%以上 |
| 绿色建筑认证激励 | LEED、ENERGY STAR等认证可提升融资评级 | 融资利率降低0.5%-1% |
战略优势：构建“城市再生闭环”
“Donahue Douglas”提出“建筑资产循环利用”（Built Asset Recycling）理念，推动形成可持续城市生态：
graph LR
A[空置办公楼] --> B(拆除/翻新)
B --> C[住宅单元]
C --> D[居民回流]
D --> E[商业活力提升]
E --> F[就业机会增加]
F --> G[城市税收回升]
G --> A
投资者联盟：多元资本共筑城市未来
投资者联盟：多元资本共筑城市未来该基金的成功，得益于来自多个层面的战略投资方支持：
资本来源画像
公共养老基金（如加州公共退休系统 CALPERS）
大学基金会（包括MIT、哈佛等高校校友资产平台）
家族办公室（专注长期价值与社会责任）
ESG导向的资产信托（强调环境与社会回报）
公共养老基金（如加州公共退休系统 CALPERS）
大学基金会（包括MIT、哈佛等高校校友资产平台）
家族办公室（专注长期价值与社会责任）
ESG导向的资产信托（强调环境与社会回报）“这不只是财务投资，更是对社会公平与城市可持续性的承诺。”
—— 一名参与基金的大学慈善基金会负责人
结语：从“空楼”到“家园”
结语：从“空楼”到“家园”城市的未来，从重新定义建筑开始
“Donahue Douglas”不仅是一项地产项目，更是一场关于城市正义、资源再生与人文责任的深刻实验。它证明：
- 空置的楼宇不是城市的坟墓，
- 而是等待唤醒的生命体；
- 每一次改建，都是在为社区注入温度与希望。
变革不来自新地，而来自旧物的重生。
当一座办公楼变为家庭的港湾，城市便真正“活”了。
城市再生
办公室转住宅
可负担住房
资产循环利用
城市再生
办公室转住宅
可负担住房
资产循环利用