我的Coach在回答以上问题的时候，说他每周发50到100个offer。
我问：这么多offer，你看得过来房吗？
Coach的回答更直接：绝大多数offer不看房，盲出。
MLS上的房子分三类
Coach把MLS上的房子分成三类，每一类对应不同的策略。
第一类，明显低价的。Coach管这种叫"no-brainer"，闭眼买的那种。比如他通常在一个小区花7万到10万买房，花1万装修，卖到二十几万。突然有一套挂牌5万，明显低于正常买入价。这种房子不用犹豫，马上出价，甚至可以出高于要价，抢下来再说。因为价格已经够低了，不怕。
第二类，接近你价格区间的。挂牌价离你的目标买入价不远。这种房子，Coach有时候会去看看，有时候看看网上的照片就够了，直接出一个略低于要价的offer。
第三类，明显高价的。这是大多数MLS房源的情况。比如你在一个7万到10万的片区，有人挂了15万。这种房子，Coach根本不会去看。不值得浪费时间。
那他怎么处理第三类？出低价offer，目的不是被接受，是"钓动机"。
钓动机：40个offer出去，39个叫你滚
Coach的策略核心就在这里。
假设他在一个片区买7万到10万的房子。有一批房子都挂了15万。他给每一套都出8万的offer。40个offer出去，大概39个会说"别来烦我们了"。但总有那么一个，会还价到11万。
这一还价，信息就出来了。这个人愿意从15万降到11万，说明他有动机。他不是随便挂个价格试试水的，他是真的想卖。而另外39个，只是挂着看看的，没有动机。
Coach说，很多投资者犯的错误是，试图猜哪个卖家有动机。40个机会里你猜不中的。所以他的做法是给40个都出offer，让卖家自己暴露。谁还价，谁就是有动机的那个。
等到有人还价了，Coach才去看房。因为这时候他已经知道，这是一个值得花时间的卖家。前面39个，不值得花他、花中介的时间去看。
看房之前，你是唯一知道真实底价的人
这里有个很妙的点。房子挂牌15万，你还价8万，卖家还到11万。这时候全世界都以为这房子值15万。只有你知道，它可能值11万，甚至更低。
你处在一个信息不对称的位置。别人看到的还是15万的挂牌价，你已经知道卖家的真实底线了。这时候去看房、算数字、出最终报价，你比所有竞争者都有优势。
Coach说，这就是大量出offer的真正价值。不是为了被接受，是为了筛出有动机的卖家，然后拿到别人拿不到的价格。
地基问题：大多数修起来很便宜
有人追问了一个问题：盲出offer，万一房子有地基问题怎么办？地基裂缝修起来可能很贵，一个不小心就把利润吃掉了。
Coach说，这是每个人都会问的问题。但他的经验是，大多数地基问题修起来很便宜。
他讲了自己的几个真实案例。
第一个案例，他早年出价5.5万买了一套挂牌11万的房子。卖家直接接受了，一分钱没还。Coach的第一反应不是高兴，是警觉：这不对劲，肯定有问题。去看房，是个错层户型，走到下层，水泥地面有个8英寸的下沉。他心想完了。结果卖家说他们已经找过公司了，做个叫mudjacking的工艺，2800块就能修好。Coach说，那一刻他学到一件事：他以为很吓人的问题，其实可能很简单。
第二个案例，他有一套出租房，门前人行道有点下沉。物业管理公司叫来一个地基公司，地基公司说"你这房子有地基问题，修一下3.2万"。Coach去现场拿水平仪一测，地板根本没往他们说的方向倾斜。什么都没修。换了个靠谱的人来看，说完全没问题。
第三个案例，一栋房子的砖立面开裂了，有人说地基有问题。请了个砖匠来，拆掉重砌，300块搞定。地基根本没事。
第四个案例更离谱。一栋装修好的房子要卖，买家请了地基公司来看，报了个3.5万的维修方案。把买家吓跑了。Coach的维修工去看了一下，500块钱、半天功夫搞定。
Coach说，地基公司报出来的数字经常是虚高的。真正需要大修的地基问题极少，而且那种严重问题通常会在MLS备注里写明。更重要的是，你出的是超低价offer，卖家不太可能接受了你的超低价又让你踩大坑。
当然，Coach也说了，万一真碰上搞不定的情况，直接回去跟卖家说"我不知道有这个问题，做不了"。大多数卖家不会强迫你完成交易。他自己的做法是，早期用硬钱贷款的预批信当资金证明，合同里带一个贷款条件条款，真出问题就靠这条退出。但他强调，这不是策略，是最后的保险。正常情况下，低价拿到的房子，地基问题远没有你想象的那么可怕。
钓鱼式出offer的核心逻辑
回到Coach的整体策略，可以浓缩成几句话：
大量出offer，用你舒服的价格。不看的房子也出，目的是钓出有动机的卖家。谁还价，谁就是真的想卖。这时候才去看房、算数字、出最终报价。
你不需要猜谁有动机。让卖家自己告诉你。
目前我在跟我的Coach学习和提高我的房产投资技能，我也会在地产人俱乐部分享我跟我的Coach学习到的房产投资知识。
如果你对如何提高你的房产投资技能感兴趣，请微信联系我： meimengcz88