美國房地產中介佣金改革後仍面臨挑戰：變革之路未竟
引言
儘管去年一場具里程碑意義的房地產和解案正式宣告舊有佣金體制終結，但實際情況顯示，業界改革之路依然艱難。根據消費者政策中心（CPC）高級研究員斯蒂芬·布羅貝克（Stephen Brobeck）的最新分析，過去幾十年根深蒂固的佣金慣例仍在持續影響房地產市場運作。即使法律框架已改變，現實中買方代理的薪酬模式卻幾乎未見蛻變。這不僅削弱了改革成效，更可能為未來埋下監管風暴的隱患。
佣金文化依然僵化：改革的表象與現實差距
儘管國家房地產協會（NAR）與政府達成和解，終結了長期以來限制競爭的佣金條款，但實際交易場景中，大多數買方代理仍堅持舊有薪酬框架。根據最新的消費者市場調查（CSC Study），近九成買方代理依然要求2.5%至3%的固定佣金，幾乎完全忽略新法已開放談判空間的事實。這種根深蒂固的「標準」不僅反映行業慣性，更凸顯出市場信任機制尚未重建的危機。
更值得關注的是，許多房仲公司寧可拒絕談判，甚至主動排除議價可能，形成買賣雙方資訊與權力嚴重失衡的局面。這種做法表面上維持「效率」，實則阻礙市場透明化，也讓消費者在交易中處於被動，容易陷入隱性費用與不透明協議的困境。
制度性抵抗：習慣、利益與策略的交織
為何業界對改革反應遲緩？並非單純因「不知道」，而是深藏於利益結構與心態慣性的雙重推力。布羅貝克指出，「房屋出售能支付雙方費用」這樣的說法雖已失去法律依據，卻仍在許多代理口中頻繁出現。這種敘事不僅誤導消費者，也為代理商營造了談判無需動搖的假象。
這種「法律上可議，實際上不談」的現象，正是系統性抵抗的典型體現。一些中介機構刻意利用法規變更後的混亂期，延續舊有流程，以維持對客戶的控制力。然而這類做法雖短期有利，長遠將危及行業公信力，並可能引發聯邦監管機構對「系統性違規」的進一步調查。
改革未竟：從制度到文化需全面轉型
真正的變革不只在於條文修改，更需從文化、行為與結構三個層面同時調整。若僅停留在「允許談判」的表面，而不建立透明定價機制、推動代理責任制度化、並強化買方教育，那麼即便法律改變，實際交易模式仍可能原地踏步。
例如，部分先進市場已開始試行「按服務收費」模式，即買方僅支付其代理實際提供的服務費用。這種模式不僅打破舊有佣金依賴，也促使代理商更重視客戶價值而非交易數量。若要實現類似轉型，業界必須自發推動改革，而非等待政策強迫。
隨著消費者對透明度要求日益提高，未來房地產市場將不再是「慣例驅動」，而是「價值驅動」。唯有打破陳舊思維，才能真正建立公平、可信、可持續的市場生態。
結語
NAR和解案雖為美國房地產史上的轉折點，但真正的考驗才剛開始。當法律允許改變，卻仍無法撼動業界慣性，這提醒我們：制度變革只是第一步。未來的關鍵在於，能否將「可談判的佣金」轉化為「可信任的服務」，讓每一次交易真正建立在透明與共識之上。消費者是否準備好拒絕「不談判」的標準流程？房地產代理是否願意主動打破舊規？答案，仍在每一個交易選擇中。