如果rental会在27.5年depreciation完,那是不是可以在此时间结束前,把rental 卖掉做1031 exchange,新rental继续depreciation? 这样就一直有抵税

是的,你的理解是正确的。通过1031交换(1031 Exchange),你可以在出售出租房产后,将资金投入到新的出租房产中,从而继续享受折旧(Depreciation)带来的税收优惠。以下是一些关键点,帮助你更好地理解这个过程:


1. 折旧(Depreciation)

  • 折旧期限:出租房产的折旧期限通常是27.5年(住宅出租房产)。
  • 折旧抵税:在折旧期间,你可以每年将房产价值的一部分作为折旧费用扣除,从而减少应纳税收入。

2. 1031交换

  • 定义:根据美国税法第1031条,如果你出售出租房产,并将资金用于购买新的出租房产,你可以推迟缴纳资本利得税。
  • 目的:1031交换允许你将资金从一个投资性房产转移到另一个投资性房产,而不需要在出售时缴纳资本利得税。

3. 通过1031交换继续折旧

  • 操作流程
    1. 出售现有房产:在27.5年的折旧期结束前,出售现有的出租房产。
    2. 进行1031交换:将出售房产所得的资金用于购买新的出租房产。
    3. 新房产继续折旧:新的出租房产可以重新开始27.5年的折旧期,从而继续享受折旧带来的税收优惠。

4. 优点

  • 持续抵税:通过1031交换,你可以持续享受折旧抵税,减少应纳税收入。
  • 资产增值:随着时间推移,房产可能会增值,你可以通过1031交换逐步升级房产,增加资产价值。
  • 灵活性:1031交换提供了在不同地区或不同类型的房产之间进行投资的灵活性。

5. 注意事项

  • 严格遵守1031交换规则:1031交换有严格的时间限制和程序要求。例如,你必须在出售现有房产后的45天内确定新的目标房产,并在180天内完成交易。
  • 咨询专业人士:1031交换涉及复杂的税务和法律问题,建议咨询专业的税务顾问或会计师,以确保符合所有要求并最大化税务优惠。