1031房产投资必看！如何正确计算净销售价格？

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在进行1031房产交易时，准确计算出售房产的净销售价格至关重要，因为它直接影响到你需要购买的替代房产的价值，以实现全部资本利得税的递延。然而，并非所有的房屋交易结束成本都可以从卖房价格中扣除。下面，我们将详细介绍在计算1031交易置换价值时不能算作卖房价格减少项的Closing Costs。

不能作为卖房价格减少项的Closing Costs：

  1. 已偿还的贷款 (A loan that is paid off)

    在出售房产时偿还的任何现有贷款，其金额不能从销售价格中扣除。换句话说，你在购置替代房产时，必须获得等额或更多的贷款，或者投入额外的现金来弥补这部分资金，以确保符合1031交易的要求。

  2. 卖方为买方支付的融资成本 (Financing costs paid by seller for buyer)

    许多房产交易中，卖方可能会同意支付买方的一些融资成本，例如：

    • 贷款发起费（Origination Fees）
    • 点数（Points）
    • 利息（Interest）
    • 贷款机构产权保险（Lender Title Insurance）
    • 房产税（Property Taxes）
      这些费用被视为卖方给予买方的让步，而不是房产销售本身的必要成本，因此不能从卖房价格中扣除。

可以扣除的交易成本：

根据1031交易规则，可以从销售价格中扣除的费用一般属于**“非重复发生的交易成本”**（Non-recurring Transaction Costs），包括：

  • 房产经纪佣金（Real Estate Commissions）
  • 过户/产权费用（Escrow/Title Fees）
  • 过户税（Transfer Taxes）
  • 登记费（Recording Fees）
  • 交易费（Exchange Fees）
  • 检查费（Inspection Fees）
  • 卖方/买方之间任何合同约定的维修或信用 (any contractual agreement between seller/buyer for repair or credit)

简单案例解析：

假设你以$800,000的价格出售了一处房产，并且交易过程中支付了以下费用：

  • 贷款偿还：$200,000
  • 房产经纪佣金：$30,000
  • 产权费用和过户税：$10,000
  • 为买方支付的贷款发起费：$5,000

在计算1031置换价值时：

  • 不能扣除的费用：$200,000（已偿还的贷款）+ $5,000（买方贷款费用）
  • 可以扣除的费用：$30,000（经纪佣金）+ $10,000（产权费用和过户税）

因此，净销售价格的计算方式如下：
$800,000 - $30,000 - $10,000 = $760,000

根据1031规则，你需要购买价值至少$760,000的替代房产，并且再融资或投入额外现金弥补$200,000的贷款金额，以确保符合全部资本利得税的递延。