昨天给大家上直播的时候，我提到我们如何空手套白狼，如何让房子产生现金流。
群里有同学问：
你谈到做seller financing 之后，你先期投入的资金全部收回了，每月还会有正现金流。可是seller financing down payment by the buyer 只有6%。我不懂的是，为什么你说先期的投入资金全部都收回了呢？可否解释一下？
这其实是一个很多人都会卡住的关键问题：
为什么买家只付了 6% 首付，我却可以把前期投入的钱全部拿回来，甚至每月还有正现金流？
答案不在“首付比例”，而在两件更本质的事情：
你是不是买到了“对的房子”
你有没有用“对的退出方式”
一、核心逻辑：你真正压了多少钱？
很多人会误以为：
房子市值 20 万 = 自己投了很多钱
但真正决定你回报的，不是房价，而是：
你还有多少现金“压在项目里”
我们用一个完整案例拆开来看。
二、第一步：用 BRRRR 把钱“抽出来”
假设：
- 您买了一个房子，市场价值（ARV）：$200,000
- 我们严格控制成本（买+修）不超过$160,000
接下来做 refinance（按 75% LTV）：
- 75% × $200,000 = $150,000（银行贷款）
- 假设每月贷款（6%，30年）：$899.33
此时发生了什么？
- 你总投入：$160,000
- 银行还你：$150,000
你真正还压在房子里的钱 = $10,000
这一步非常关键：
你已经把大部分本金拿回来了。
三、第二步：用 另类seller financing 做退出
现在我们不出租，而是卖给买家（seller financing）。
假设：
- 售价：$200,000（现实中往往可以卖更高，比如 $210,000）
- 利率：8%，30年 （现实中可以更高，比如下周我们要close用另类seller financing卖出的房子, 我们卖给对方的利率是8.5%）
买家需要支付：
6% 首付
- $200,000 × 6% = $12,000
3% 支付给卖家的贷款相关费用
- $200,000 × 3% = $6,000
你一次性收到：
- $12,000 + $6,000 = $18,000
四、关键点来了（很多人忽略的地方）
此时对比：
- 你还压在 deal 里的钱：$10,000
- 你现在收到现金：$18,000
结果：
- 本金全部回收
- 还多出来：$8,000 现金利润
五、你后面还在持续赚钱
这还没结束。
买家贷款情况：
- Loan amount：$188,000
- 每月支付（8%，30年）：$1,379.48
而你的银行贷款是：
- 每月：$899.33
你的每月现金流：
- $1,379 - $899 = 约 $480 / 月
六、更重要的隐性收益
除了现金流，你还获得：
不需要再管理房子- 不用修、不用管租客
- 如果对方违约，可以更快收回房子（通常比法拍更快，更有主动权）
七、一句话总结本质
你之所以能**“全身而退，还持续赚钱”**，根本不是运气好——
而是你做对了三件事：
在 BRRRR 阶段，就已经把绝大部分本金提前抽回
真正压在项目里的钱，只有区区 $10,000
再用另类Seller Financing做退出，放大利差
结果是什么？
不仅0风险回本
还把一套房，变成一台“印钱机器”
每个月稳定多出 $480 现金流
这不是简单的买卖房，
而是——
用银行的钱，帮你持续赚钱。
八、真正的高手在做什么？
真正的高手，从来不是靠“高首付赚钱”，
而是靠三件事：
- 买得对（深度折价 + 控制成本）
- 做得对（BRRRR 把钱抽出来）
- 卖得对（用另类seller financing 放大收益）
如果你理解了这一点，你会发现：
这不是在“卖房”，而是在设计一台持续给你产生现金流的金融机器。
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