以前我分享过我们如何买subject to 的房子，也就是房子过户到我们名下，但是我们会接管卖家的贷款。这样，我们可以以极低的价格，比如1万美元，买下一栋价值16万的房子。
但并不是没一个subject to的房子，我们都会购买的。
今天我用一个真实案例，带你看清楚——
什么样的房子，即便免费给我们，我们也是坚决不会碰的。
这个Deal是我的朋友发给我的。
我做了尽职调查：
• 房子市场价：约$198,000
• 贷款余额：c $168,000
• 房主情况：老人去世（Subject To 的典型机会）
很多小白看到这里会想：
“这不是完美机会吗？直接接管原屋主的贷款就好了！”
但现实是：我们直接Pass。
核心问题1：没有“利润空间”
这是最致命的一点。
市场价 ≈ $198,000
贷款余额 ≈ $168,000
看起来很不错。但是深入做尽职调查后，我发现这个房子有其他的隐形炸弹。
这个房子有多年未缴的州税（2011、2012、2021等）， IRS Lien, 以及其他的judgement.
这些费用：不只是本金， 还有 还有多年罚金 + 利息
可能变成一笔你完全没预料的支出。
贷款再加上要清除这些Lien加起来的开销，就超过了市场价。
也就是说：
你买了这个房子，接了贷款，相当于接了一个“亏钱资产”
这不是投资，这是接锅。
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核心问题2：利率太高（Subject To 的关键雷区）
• 利率：6.79%
很多人不理解这一点的重要性。
Subject To 的本质是：
“用别人的低利率贷款赚钱”
但如果：
• 利率接近市场甚至偏高
• 现金流被吃掉
你就失去了Subject To最大的优势
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直白一点讲：
你本来想“捡便宜贷款”
结果捡了一个“高成本贷款”
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核心问题3：Flood Zone（隐藏成本杀手）
这个房子在：Flood Zone AE
意味着什么？
必须买洪水保险
保险费用很高（可能几千一年）
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投资人最容易忽略的点：
很多人只看：
• 房价
• 租金
但忽略了：
保险
税
维护
这些才是真正吃利润的地方
总结：为什么我们不做这个Deal？
不是因为这个房子“差”
而是因为它不赚钱
我们的判断逻辑：
-
有没有利润空间？（Equity）
-
利率是否够低？（Cash Flow）
-
隐形成本高不高？（Insurance / Tax）
只要有2个以上出问题，我们直接放弃。
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那什么才是“好”的 Subject To Deal？
给你一个简单标准
满足以下2点，才值得考虑：
• （贷款余额+其他花销） < 市场价（有空间）
• 利率低（最好 <6%）
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最后一句（很重要）
很多人做投资，总想：
“能不能做？”
但高手想的是：
“这个值不值得做？”
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不是每个Deal都要抓，
而是要学会“筛掉烂Deal”。
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