楼主：
根据目前市场情况解读，今年还会有50个基点的降息预期，明年会有100个基点的降息预期。Powell 的讲话中提到，中性利率不可能回到过去了，过去的中性利率接近于零。估计在未来几年内，中性利率回到3%附近，也就是2022年9月份的水平，因此30年房贷利率可能会回到5%。过去百分之二点几的房贷利率已经一去不复返了。如果没有经济过热、经济衰退、市场崩盘等意外情况的话，到明年年底左右，30年房贷利率可能降到5%附近，可以给很多投资房地产的小伙伴一个重新贷款的机会。
网友1：
利率这块希望降到3% 之内真的是一去不复返了，我也是大致这种看法，但是希望也和大家一起沟通一下，接下来房地产市场趋势
楼主：
美国国会给美联储的两大法定使命，第一是保证就业，第二是管控通胀。其它的都不是美联储的法定责任，房地产市场不是他们的责任，股票市场也不是，甚至经济增长都不直接是他们的责任。就业目前并不很差，估计会继续改善，高房价使得很多人无法达到购房门槛，他们只好租房，这对于长租房生意来说是利好。旅游业会恢复繁荣，刺激酒店和短租行业。但是目前的高房价、未来高于5%的房贷利率，都不利于尚未上车的房地产投资人，因此我倾向于认为，已经上车的未来几年将是payback time 而尚未上车的人未来几年没有上车的机会。不排斥地区市场、细分市场有各种机会，但宏观看房地产行业的周期是十年，也许十年以后会有崭新的机会吧
网友2：
房贷利率降低会刺激更多买家进入市场，那些2020年refinance 3%都不愿意卖房子，降低利率可能帮助那些小的开发商更容易建新房子，或许他们看到更多的买家进入市场会刺激他们盖新房子，但新房项目从规划到上市都是按照年来计算。对于买家来说，省点利率的钱可能被更高的房价off掉了
美联储说物价基本控制住了都快到2%，所以一次降息50基点来保就业。大家觉得东西回到疫情前了吗？我怎么觉得东西还很贵，只是涨的慢了…也不知道他们是怎么算的通胀
楼主：
价格水平和通货膨胀是两个概念。通货膨胀是价格上涨的幅度，在价格完全停止上涨后，通货膨胀就下降到零了，但是价格仍会停留在高位
一般来说 Main Street 关心的是价格水平、而Wall Street 关心的是通货膨胀，也就是价格上涨的速度
网友3：
記得在美國上MBA的宏觀經濟課時，教授說美國通貨膨脹計算的是日用品/耐用消費品（比如大宗電子產品等），而汽油房子等不計入通貨膨脹率。説罷她一轉頭說：乾脆別計算得了Core inflation is the change in the costs of goods and services but does not include those from the food and energy sectors. Food and energy prices are exempt from this calculation because their prices can be too volatile or fluctuate wildly.
楼主：
因此川普提出的增加关税，会长期提高价格水平，但对通货膨胀的影响仅仅是一次性的。譬如今年把关税整体提高10%，这大概会造成今年的通货膨胀率提升一个百分点。但是到了明年，除非有新关税增加，不然明年的通货膨胀率就下来了，虽然价格会停留在高位不变。
很多人对价格水平、通货膨胀率有误解
网友4：
价格水平什么情况才能够下来呢？
网友5：
这是最近一轮rate走势图
下图是最近六年通胀率（蓝色）vs Fed利率（黑色）
https://www.usinflationcalculator.com/inflation/historical-inflation-rates/#google_vignette
美国最近40多年（1981-2024）除了2009和2015有几个月有负的CPI，几乎清一色都是通胀，所以最近10多年价格每年都是涨，没有掉的（2009.12月@-0.4%全年是通缩，是唯一的例外）…
2009年之后的15年都没发生… 2-3%的通胀对经济是好事，所以美联储要把通胀控制在2%，但估计以后很难，因为全球供应链的重新调整和对中国的关税增加… 如果看50-100年的数据 2%也是anomaly…
国内好像已经有大半年在通缩呢… 不是好现象