1031换房，从200万砍到173万，8% Cap Rate的早教中心成交！

General
1

这次帮一位学员完成1031换房项目，
目标是找到一套稳现金流、抗通胀、且具长期租约的 NNN 商业地产。

最终，我们在德州 Pflugerville 成功拿下一家 Daycare（早教中心）物业，
整个过程可谓一波三折，但结果非常亮眼:point_down:

:school: 项目亮点一：选址稳、租户优

该 Daycare 位于奥斯汀北部成长最快的区域之一——Pflugerville。
周边新建社区和学区不断扩张，人口流入快、刚需稳定，
而租客是当地经营多年的品牌早教中心，信用稳、经营稳定。

:moneybag: 项目亮点二：从报价近200万 → 砍到173万成交

一开始卖方报价接近200万，
我们通过市场比价和租金现金流模型谈判，
最终以 $1.73M 成交，
并成功让卖家将原本仅剩 2 年的租约延长至 5 年。

:point_right: 最终 Cap Rate 接近 8%，
在当前市场属于极为优质的现金流项目。

:jigsaw: 项目亮点三：Seller Finance + 团队协作

卖方原本坚决不接受 Seller Finance（卖方贷款），
但在我们团队（特别感谢 Hugo）的协调下，
通过贷款经纪人找到买方融资解决方案，
最终让卖家同意提供部分 Seller Finance，
买家顺利完成资金结构闭环。

:gear: 项目亮点四：过户前“临门三变”

就在过户前一周，客户突然要求更改 Title 名字；
签字前一天，又调整首付款比例。
我们团队连夜协调律师、贷款方与 escrow，
重新出文件、保证按时过户——
这就是地产交易真正的“落地能力”。

:white_check_mark: 最终成果

  • :moneybag: 成交价：$1.73M

  • :receipt: Cap Rate：约 8%

  • :date: 租约延长：2 年 → 5 年

  • :handshake: Seller Finance 成功落地

:bulb: 这一单的意义，不只是省下了几十万美元，
更是让客户在1031换房中真正实现“资产结构升级 + 稳定现金流”。

很多人对1031换房感到复杂，但如果有专业团队协助：
:point_right: 从资产评估、筛选项目、谈判到贷款结构，
:point_right: 从延税规划到租约优化、Seller Finance设计，
其实每一步都能做到更省、更稳、更安全。

如果你也正在考虑：

  • 卖掉加州房产换更高现金流

  • 想配置 NNN 商业地产

  • 或希望了解 1031 延税操作细节

欢迎私信我们:speech_balloon:
我们会帮你像这位学员一样，
把资产结构，换到更聪明的位置。

投资不是更努力，而是更有策略