商业抵押贷款支持证券（CMBS）与私人房地产投资概览
引言
商业抵押贷款支持证券（CMBS）和私人房地产资本虽然在风险和偏好方面存在差异，但在市场中的表现呈现出不同趋势。本文将基于最新行业专家的数据提供全面概览。
CMBS：尽管有贷款危机，选择仍稳定
核心观点
尽管面临越来越多的贷款困境，CMBS 仍然是商业房地产融资的主要渠道。截至2025年8月，共690亿美元的CMBS处于特殊处理状态（special servicing）。根据Morningstar Credit的David Putro的观点，特殊处理并非意味着完全退出市场，而应视为重新谈判的机会。
- 数据亮点：尽管存在贷款困境，但CMBS依旧受欢迎。
- 专家见解：David Putro将特殊处理视为协商起点，而非完全排除。
特殊服务与信贷市场准入
支持见解
由于审核焦点更多在于物业的质量而非资助方的资质，CMBS借款企业依然可以进入公开债务市场。此外，特设实体（Special Purpose Entities, SPE）对单一房产进行特殊处理和重新融资，在经济复苏期间确保了可靠性和回复力。
- 专家观点：Steven Schwartz强调特设实体在保证资产质量与恢复能力方面的关键作用。
- 数据支持：SPE持有单个物业，使得贷款违约转化为新债务的循环得以持续。
私人房地产资本：传统资产类别增长趋势明显
核心观点
从2015年到2025年，私人房地产资本对传统的办公、工业、公寓以及零售房产进行了大量投资。相比活跃的公共管理者，私人开放债务资本在这些领域的投资占比达到了90%。
- 数据亮点：传统资产类别的投资增长显著。
- 专家见解：Steven Schwartz指出，传统资产类别成为了私人资本的重点领域。
行业趋势与细分分析
支持见解
近年来，工业和多户型住宅在分配资金方面经历了显著的增长，其份额从低水平提高到超过25%。同时，办公房产的暴露率大幅下降，而在零售房地产中，一些专门的小类别如办公室投资则减少了。
- 数据趋势：工业类别的投资额上升了约24个百分点。
- 细分市场变化：
- 工业部门：投资份额增长显著。
- 办公房产：分配资金大幅减少。
- 多户型住宅和零售房产：某些特定子类别出现萎缩。
通过上述分析，我们可以更清晰地了解到CMBS与私人房地产资本在当前市场环境下的表现及其未来趋势。投资者可以根据这些信息做出更有针对性的决策。
注释：
- CMBS: Commercial Mortgage-backed Securities
- 特设实体 (Special Purpose Entities): Specialized entities designed to hold and manage specific assets.
- 信贷市场准入 (Access to Capital Markets): The ability of a borrower to access funds from public debt markets.