通过Agreement for Deed（也叫Bond for Deed）进行房产投资的成功案例
在美国，房产投资的方式多种多样，其中一种较为独特且受到投资者欢迎的方式是“Agreement for Deed”（也称为“Bond for Deed”）。这种方式为投资者和买家提供了一种灵活的购房模式，尤其适用于不希望立即支付全款或避免高额保险费用的情况。最近，我们通过这一方式成功完成了一次房产交易，分享这次经验，或许能为其他投资者提供一些启示。
- 交易背景
这套房产是在2024年通过法拍获得的，当时购买价格约为7万美元，并投入了6万多进行修缮，总成本约为14万美元。在房屋修缮完成后，我们决定采用Bond for Deed模式出售该房产，将其以21.9万美元的价格卖给了一位买家。
- Bond for Deed的操作模式
Bond for Deed的基本操作方式是，买家按期向卖家支付分期款项，产权暂时并不转移，直到买家全部付款完成后，才会正式转移产权。在这个过程中，买家需要承担房屋的保险和地税费用，而卖家则不再承担这些责任。
我们设置了三年的付款期限，买家每月支付1683美元。通过这种方式，我们不仅避免了传统租赁中的一些问题，也减少了对房产管理的压力，更重要的是，不需要为房产支付保险和地税等费用。这样，房产的所有成本都被转嫁给了买家，卖家仅需每月收到定期付款，便可轻松享受收益。
- 风险管理与保障
在Bond for Deed交易中，风险的控制非常重要。为了保证我们能够按时收到款项，我们与第三方托管公司（escrow service）合作，确保交易过程中买家未按时付款时，能够收到通知并采取相应措施。如果买家在45天内仍未付款，我们有权通过正规驱逐程序将房产收回。这种风险管理方式为我们提供了有效的保障，确保交易过程中的资金安全。
- Bond for Deed与Rent to Own的区别
在美国，除了Bond for Deed之外，还有另一种常见的房产交易方式——Rent to Own。二者有一些相似之处，但也存在明显的差别。
Rent to Own（租购）：买家先以租赁方式使用房屋，租金的一部分可计入未来购房首付款，最终有机会选择是否购买房屋。
Bond for Deed（分期购房契约）：买家直接按期支付购房款项，产权在付款完成后才会转移，买家需要负责房屋的保险和地税。
与Rent to Own不同，Bond for Deed更注重将产权的转移与付款过程直接挂钩，因此买家的购房价格一旦确定，便不会再受到市场波动的影响，而Rent to Own则可能因为市场价格的上涨，导致买家在最终购买时需要支付更高的房款。
- 为什么选择Bond for Deed？
对于我们来说，选择Bond for Deed模式的主要原因是能够减少房产管理的压力，避免购买保险和支付地税等额外费用。此外，在价格较为稳定的市场中，这种方式使得我们可以确保获得固定的现金流收入，而无需担心房产价值的波动或其他突发费用。即使买家未按时付款，我们也能在规定的时间内通过驱逐程序收回房产，风险可控。
- 总结
这次通过Bond for Deed进行的房产交易，不仅带来了稳定的现金流，也大大减少了我们对房产管理的负担，同时避免了高昂的保险和地税费用。尽管每个投资者的情况不同，但这种模式对于那些希望减少管理负担、确保稳定收入的投资者来说，是一个非常值得尝试的选择。
随着这种模式的成功实践，我们计划将其应用于更多的投资项目中，希望能够通过这种方式继续实现房产投资的稳定回报。
原稿
房博士@北美地产学堂:
[Channel] 房博士带你投美国低价房’s activity
房博士@北美地产学堂:
今天特别开心，因为我们刚刚完成了一次 agreement for deed（也叫 bond for deed） 的操作。
房博士@北美地产学堂:
在我们这个地方，房价上涨得不是很快，而且保险特别贵。所以我有些房子就不想买保险。通过这种方式，我既没有现金流的压力，也不用操心房子的保险，地税等各种事务，还能到处旅行。
房博士@北美地产学堂:
这套房子是我们在 2024 年通过法拍买下来的，当时花了大约 7 万美元买房，又投入了 6 万多修缮，总共成本大概 14 万美元。现在我把它以 21.9 万美元的价格卖给了买家，对方每个月要付给我们 1,683 美元。这笔钱就是我们的净收入——不用再修房子，也不用再交房产税和保险，真的很划算。
房博士@北美地产学堂:
我们给了买家三年的时间来买下这套房子。如果他按时付款，那当然很好；如果他不付，escrow service 公司会给他发通知。45 天后如果我们还没收到钱，就能把房子收回来。所以风险也可控。
房博士@北美地产学堂:
我觉得这个模式非常符合我们的 life vision：想轻松赚钱，也不想将来再操心房子的事。即使将来遇到买家不付钱的情况，也不用太担心。对我来说，这是一次很好的尝试，而且未来完全可以继续复制。
房博士@北美地产学堂:
房博士@北美地产学堂:
这个房子现在的租金是1600. Bond for deed 之后，我们每个月收到的钱比租金高，而且不再需要支付propeety tax and insurance
Yan
地产投资6263805236:
不需要再走什么程序吗？就可以直接把房子收回来？
Renee Ren-洛杉矶地产:
只有全现金的房子才能不买保险，有贷款的话lender会要求买保险
房博士@北美地产学堂:
需要有45天的notice。如果45天内买家不付款，我们需要走普通的驱逐程序，把房子拿回来。鉴于我们这边做驱逐很容易，所以我不太担心
房博士@北美地产学堂:
是的。我们没有贷款的房子，没有买房子的保险，但是会买liability insurance.
房博士@北美地产学堂:
现在做了bond for deed, 变成买家必须买保险了。我们的名字会放在保险上
Charlene:
请问房博士是在MLS上登的广告吗？
贾Yanli:
这个 bond to deed和 rent to own 有什么区别？
Renee Ren-洛杉矶地产:
房博士，你那里的房子相对价格低一些，且你是购买法拍房价格更低，但是大部分地区像洛杉矶或者就是奥斯丁，房价高，没有办法不贷款的，所以保险必须买。这几年保险确实是个问题，价格越来越高。洛杉矶1，2百万房子付个2000多保险也就算了，我在奥斯丁20多万买的房子保险也要2000是真的很郁闷
房博士@北美地产学堂:
Bond for Deed:买家先分期付款给卖家，产权暂时不转移，等付款完成后才拿到产权。买家支付保险和地税。
Rent to Own：先以租赁方式使用房子，租金的一部分可计入购房首付款，最后有机会选择买下房子。卖价支付保险和地税。
房博士@北美地产学堂:
理解理解。我们这边的保险更离谱，这个房子我们219000卖出去。保险费2800多一年
charon:
从买家的角度rent to own好像更划算啊 为何会选择bond for deed呢？
Callis 老卡
:
简单来说，Rent to own的目的是own，而bone for deed直接就是own的动作了
Callis 老卡:
从细节上说，Run to own他一天不去买，房价每天都在增长。而bond for deed他买这一刻房价就锁定了，就不会再涨了。未来几年他只要从银行拿到贷款，把这个贷款付清就可以了
珊珊:
Very interesting! 好奇Bond For Deed 与 Owner Financing 的区别。 目前来看是产权不过户，如果那样的话，仍然是Lease-To-Own, 而且我们的Lease-To-Own是锁定买价的。@00-房博士-路易斯安那-新奥尔良
珊珊:
另外，for True Owner Financing transactions，我个人感觉Opportunity Cost is too high, 所以更倾向于Sub-To or Wrapping mortgage. 想听听大家的看法。
charon:
原来是这样 谢谢分享！ 不过房价未来也有可能下跌，但可能性比较小
房博士@北美地产学堂:
如果卖家或者自己房子的利率比较好，做subject to wrap 是很不错。根据自己的实际情况来做吧