确定商业物业市场卖价的合理性，主要是看它是否与市场预期相符。
在商业地产交易中，卖家通常会通过经纪人（broker）来定价，因此一般不会随意叫价。因为市场上的参与者通常对物业的价值有一个共同的认识，所以可以通过净收入（NOI）和资本化率（Cap Rate）来对物业进行合理的估值。
在谈判价格时，买卖双方实际上是在已知的市场水平基础上进行博弈。
如果物业的资本回报率在市场上平均走高，这可能意味着市场正在放缓。以公寓市场为例，从2022年到现在，资本化率一直在上升，这表明公寓物业的价值在下降。
Cap Rate(资本回报率)是净收入除以市场价值（Market Value），如果资本回报率上升，而净收入（即租金）没有太大变化，甚至有所上升，那么资本回报率的上升唯一能说明的是物业的市场价值降低了。
简而言之，如果资本回报率较低，表明物业售价较高；如果资本回报率较高，则表明物业售价较低，这反映了市场放缓的趋势。因此，确定商业物业市场叫价的合理性，需要参考市场的平均资本化率，并结合物业的净收入来进行评估。