在商业地产中整天被人挂在嘴边的Cap Rate到底是什么，用来做什么？
Cap Rate是“资产回报率”，但它通常并不用来直接计算投资的回报率，而主要用来综合评估房产的投资风险。Cap Rate越低风险也越低。
它的计算公式是净运营收入(NOI)除以房价。而NOI等于毛收入减去所有运营成本，包括房税、保险、维修、管理等等，但不包括贷款月供，因为本质上Cap Rate是假定没有贷款前提下的一种回报率。
有意思的是Cap Rate公式常常被倒过来用以估计房产的价值。比如我最近看的这个NOI14万的公寓,近期卖的周边同类公寓的Cap Rate为7%, 我的估价就是200万.
简单地讲，民用住宅是直接用周边房子的售价来估价，而商用房产是先用周边房产来估Cap Rate, 再算价格。
参考以下计算公式：
Cap Rate＝NOI / Price
净运营收入(NOI) = 毛收入(Revenue) – 运营成本(Operating Expense)
Price＝NOI / Cap Rate= $14万 / 7%=$200万