在房产投资中真正计算投资回报率的是什么呢？是Cash-on-cash Return, 简称CoC, 也就是现金回报率。它的计算公式是现金流除以初始投资款。现金流就是上回讲的净运营收入NOI减去贷款月供。而初始投资款就是买房各项费用加首付加初始装修费用。
比如我常举例用的$10万的房子租金$1000，按50%法则，每年NOI是$6000。假设买房费用加首付加装修花$3万，贷款每年大约$4000。那么CoC就是（6000-4000）／30000 ＝ 6.7%
在看CoC的时候，大家一定要警惕有些卖家会把房价未来的增值或贷款月供中的本金部分算到现金流里，从而造成CoC很高的假象。增值和支付的本金理论上确实是收益的一部分，但这部分钱要卖房或重贷才能变现，所以不算在CoC里。
参考以下计算公式：
Cash on Cash Return＝现金流/初始投资款 ＝(NOI-贷款月供＊12) / (首付＋购房各类费用＋初始装修费)
NOI = $1,000 * 12 * 50% = $6,000
Cash on Cash Return＝($6,000-$4000) / $30,000=6.7%