关于重贷refinance, 房子本身有loan的，本身没有loan的， 手续，涉及费用，利息相对高低是怎么样的
实际上，贷款操作中有一种常见的方式叫做“利率再融资”（Rate Refinance）。这种操作通常发生在贷款利率发生变动时。比如说，您购买了一套房子，并为此借了一笔50万的贷款，当时的年利率是6%。随着时间的推移，市场利率发生了变化，假设现在的年利率已经降低到了5%。在这种情况下，您可能会选择进行利率再融资，目的是将您现有的贷款利率从6%降低到5%。
重要的是要理解，进行利率再融资时，您并不是在重新借款或增加借款额度，而是在保持原有借款金额（在这个例子中是50万）不变的前提下，调整贷款的利率条件。这样，您就可以享受到更低的利率，从而减少未来的还款压力或节省利息支出。
因此，简单来说，利率再融资就是一种在保持借款金额不变的情况下，通过调整贷款利率来优化贷款条件的方式。
利率再融资（Rate Refinance）
利率再融资是指在不改变贷款本金的情况下，仅对贷款利率进行调整的一种贷款操作。比如，你原本有一个50万的房子贷款，利率为6%，现在市场利率降至5%，你可以通过利率再融资将你的贷款利率从6%降低到5%，从而降低未来的还款压力。
现金再融资（Cash-Out Refinance）
与利率再融资不同，现金再融资在调整利率的同时，还会改变你的借款额度。假设你的房子价值50万，但你已经还了几年，积累了相当的净值（Equity）。现在你想借更多的钱，比如60万，同时把利率也降到5%。这种操作就是现金再融资。它允许你从房屋增值中取出一部分现金（在这个例子中是10万），同时以更低的利率获得更大的贷款额度。
两者区别与注意事项
利率影响：一般来说，纯粹的利率再融资（不涉及现金提取）会获得更好的利率条件，因为没有增加银行的风险。而现金出再融资由于增加了贷款额度，银行会视为更高的风险，因此利率可能会稍高一些。
贷款额度：现金再融资允许你提取房屋增值部分的现金，但银行可能会设置上限，如只允许你提取房屋价值的60%作为新贷款额度。
费用：无论是哪种再融资方式，都可能涉及评估费、手续费等额外费用。这些费用可能会增加你的贷款成本。
建议：建议在购房时尽可能贷出较高的比例（如75%-80%），这样可以在一开始就锁定较低的利率，并减少未来进行再融资的需要。因为每次再融资都需要支付额外费用，并经历繁琐的审批过程。
特殊情况与考虑
如果在同一家银行有已有的房屋贷款，仅进行利率调整也可能涉及评估等费用，因为银行需要确认房屋的现状和价值。
有时银行为了保持业务，可能会在一定条件下减免部分费用或提供更优惠的利率条件。但这通常取决于市场情况和银行的政策。
在房地产投资中，如果我们想要最大化贷款效率，通常并不能直接贷出房屋价值的80%，而是可能只能贷到60%到70%左右。这是因为银行在审批贷款时会进行严格的审查，特别是当贷款用途涉及高风险或不明确时，比如将贷款资金用于投资而非直接用于房屋购买或装修。
有一种投资策略是，购买价值较低的房产（比如“烂房子”），然后通过装修（Rehab）来提升其价值，之后再进行再融资（Refinance）。这个过程中，你可以通过装修增加房产的价值，并在再融资时以更高的价值为基础来贷款，从而提取出更多的现金用于进一步的投资或偿还其他债务。
举个例子，假设你以10万美元购买了一处房产，并花费了5万美元进行装修，装修后房产的价值可能提升到25万甚至30万美元。此时，你可以基于装修后的价值向银行申请贷款，比如贷出70%即21万或更多。这样，你实际上只投入了15万美元（购房款+装修费），但通过贷款回收了大部分资金，甚至可能还有盈余。
然而，这种策略并非总是成功的。如果装修后的房产增值不如预期，或者市场环境发生变化导致房产价值下降，那么你可能无法获得足够的贷款来覆盖你的投入，甚至可能面临亏损。
此外，关于租金的问题，你提到在芝加哥的一个例子中，一个包含两个单元的房产租金可以达到每月2000美元或更高。这取决于具体的地理位置和市场需求。在一些地区，尤其是低收入或高需求区域，即使房产本身价值不高，租金也可能相当可观。
最后，关于贷款利率的选择，投资者需要在贷款额度和利率之间做出权衡。有时，为了获得更高的贷款额度，可能需要接受稍高的利率；而有时，为了降低利息支出，可能会选择较低的贷款额度。这需要根据个人的财务状况和投资目标来做出决策。