在 1031 交易 中,想要成功递延税款,很重要的一步就是 正确识别你的替换房产。美国税法制定了三大核心规则,来帮你规范操作:3 处房产规则、200% 规则和 95% 规则。在与投资者交流的过程中,我发现很多人对这些规则有所了解,但在实际操作中仍然存在不少误区。所以,今天就用简单易懂的方式,带大家快速掌握这 3 个原则!
3 处房产规则(3-Property Rule,最常用)
最多可以识别 3 处房产,不管总价值是多少。
只要最终成功购入其中的 1 处或多处,就符合 1031 规定。
之所以允许识别多处房产,主要是为了增加选择空间。例如:
- 你想把一套房换成多套,分散投资。
- 你最想买的房子突然无法成交(房东不卖了、贷款审批不过等),还能有备选方案。
注意! 1031 交易有严格的时间限制,识别期只有 45 天。如果超时,你只能从提交的清单中选择要购买的房产,不能再额外添加!
举个例子:
你卖掉一套 100 万美元 的房产,想换新房。按照 3 处房产规则,你可以识别 A、B、C 三个房产,无论它们的总价是 150 万还是 300 万,都没有问题!只要最终买下其中的 1 处或多处,就符合 1031 规定。
为什么这个规则最常用?
因为它最简单、灵活,大部分 1031 交易者都会选择!
200% 规则(适合想选更多房产的人)
可以识别不限数量的房产,但总价值不能超过原房产的 200%。
适合想多选几处房产,但总价又不想超过限制的人。
与 3 处房产规则类似,如果你最终购入的房产价值低于卖出的房产价值,仍然可以完成部分 1031 交换,只是未用完的部分(Boot)需要缴税。
一般用挂牌价估算市场价值,以确保合规。
举个例子:
如果你卖掉的房产价值 100 万美元,那么你可以识别 5 处、10 处,甚至 15 处房产,只要它们的总价值不超过 200 万美元 就行。
95% 规则(几乎没人用)
如果最终购入的房产价值占所有识别房产总价值的 95% 以上,就符合 1031 规则。
适用于想超出前两条规则限制的情况。
但实际操作难度太大,极少有人会用。
最大风险! 你可以识别任意数量的房产,没有总价值限制,但最终必须买下清单上 95% 的总价值。如果买不到 95%,整个 1031 交易就失败,所有增值部分都要交税!
举个例子:
你卖掉的房产价值 100 万美元,你识别了 10 处房产,总价值 300 万美元。那么你至少要买下 285 万美元(95%)的房产,才能符合规定。
如果你买了 9 处,总价 270 万美元,但不到 95%,整笔交易就失败了,你需要缴纳所有增值税款!
为什么几乎没人用?
因为风险太高,成功率极低,几乎没有投资人会选择这个规则。
总结:选对规则,才能稳妥递延税款!
想简单点?用 3 处房产规则!
想多选房产?用 200% 规则,但注意总价别超标!
95% 规则风险大,基本没人用!
1031 交易有严格的时间和规则限制,务必提前规划!
有问题?找专业 1031 交换中介或税务顾问咨询,确保万无一失!
你打算用哪种规则?欢迎在评论区聊聊你的计划!