在 1031 交易 中，想要成功递延税款，很重要的一步就是 正确识别你的替换房产。美国税法制定了三大核心规则，来帮你规范操作：3 处房产规则、200% 规则和 95% 规则。在与投资者交流的过程中，我发现很多人对这些规则有所了解，但在实际操作中仍然存在不少误区。所以，今天就用简单易懂的方式，带大家快速掌握这 3 个原则！
3 处房产规则（3-Property Rule，最常用）
3 处房产规则（3-Property Rule，最常用）
最多可以识别 3 处房产，不管总价值是多少。
只要最终成功购入其中的 1 处或多处，就符合 1031 规定。
之所以允许识别多处房产，主要是为了增加选择空间。例如：
- 你想把一套房换成多套，分散投资。
- 你最想买的房子突然无法成交（房东不卖了、贷款审批不过等），还能有备选方案。
注意！ 1031 交易有严格的时间限制，识别期只有 45 天。如果超时，你只能从提交的清单中选择要购买的房产，不能再额外添加！
举个例子：
你卖掉一套 100 万美元 的房产，想换新房。按照 3 处房产规则，你可以识别 A、B、C 三个房产，无论它们的总价是 150 万还是 300 万，都没有问题！只要最终买下其中的 1 处或多处，就符合 1031 规定。
为什么这个规则最常用？
因为它最简单、灵活，大部分 1031 交易者都会选择！
200% 规则（适合想选更多房产的人）
200% 规则（适合想选更多房产的人） 可以识别不限数量的房产，但总价值不能超过原房产的 200%。
适合想多选几处房产，但总价又不想超过限制的人。
与 3 处房产规则类似，如果你最终购入的房产价值低于卖出的房产价值，仍然可以完成部分 1031 交换，只是未用完的部分（Boot）需要缴税。
一般用挂牌价估算市场价值，以确保合规。
举个例子：
如果你卖掉的房产价值 100 万美元，那么你可以识别 5 处、10 处，甚至 15 处房产，只要它们的总价值不超过 200 万美元 就行。
95% 规则（几乎没人用）
95% 规则（几乎没人用） 如果最终购入的房产价值占所有识别房产总价值的 95% 以上，就符合 1031 规则。
适用于想超出前两条规则限制的情况。
但实际操作难度太大，极少有人会用。
最大风险！ 你可以识别任意数量的房产，没有总价值限制，但最终必须买下清单上 95% 的总价值。如果买不到 95%，整个 1031 交易就失败，所有增值部分都要交税！
举个例子：
你卖掉的房产价值 100 万美元，你识别了 10 处房产，总价值 300 万美元。那么你至少要买下 285 万美元（95%）的房产，才能符合规定。
如果你买了 9 处，总价 270 万美元，但不到 95%，整笔交易就失败了，你需要缴纳所有增值税款！
为什么几乎没人用？
因为风险太高，成功率极低，几乎没有投资人会选择这个规则。
总结：选对规则，才能稳妥递延税款！
总结：选对规则，才能稳妥递延税款！ 想简单点？用 3 处房产规则！
想多选房产？用 200% 规则，但注意总价别超标！
95% 规则风险大，基本没人用！
1031 交易有严格的时间和规则限制，务必提前规划！
有问题？找专业 1031 交换中介或税务顾问咨询，确保万无一失！
你打算用哪种规则？欢迎在评论区聊聊你的计划！