5月25日，我们在亚特兰大的湖边别墅，举行了一场别开生面的地产私董会。蓝天碧水，8位来自不同城市的地产投资者围坐一桌，在美景与智慧的交汇中，展开了深入讨论。
这次私董会，我们的议题有9个，因为时间有限，我们围绕7个最实战的问题展开头脑风暴：
本次私董会核心议题
本次私董会核心议题1. 中小规模地产投资者，如何打破地域束缚，实现远程和被动的投资？
2. 如何利用资源，找到真正有潜力的翻修项目（Flip deal）？
3. 在Flipping项目中，什么样的改造最具价值提升（Value Add）？
4. 如何通过 Rent to Own 将房子卖给租客？这个合同需要注意哪些细节？
5. 如何做拍卖房（Auction）的尽职调查（Due Diligence）？
6. 亚特兰大都会区未来的房屋升值与租金增长趋势？
7. 面对当前市场走低、条件不如早几年理想的背景，新手或资金有限的投资者有哪些可行的投资方式和方向？
在提问中，看清问题背后的问题
在提问中，看清问题背后的问题我们私董会的讨论和我们课程的普通问答不同，我们设置了提问+澄清环节，这个环节，让我们经常发现一个现象：
很多学员的问题，其实不是他们真正的问题。
比如，有位同学问：“如何通过Rent to Own把房子卖给租客，合同要注意什么？”
深入追问后发现，他真正的核心诉求，其实是如何快速把房子卖掉、回收资金。
而我们告诉他：Rent to Own 并不是快速变现的方式，它更适合“缓慢退出”的策略。 所以， Rent to Own不适合他。根据他的具体情况，我们给了他新的解决方案，而不是Rent to Own.
我的两点收获
我的两点收获问题： 在Flipping中，什么样的项目是value add价值最高？
这个问题是我们呼声最高的问题，所以成为了我们私董会首先讨论的问题。
最后，大家的共识如下：
关于翻修项目，真正该花钱的地方主要有：
关于翻修项目，真正该花钱的地方主要有：- 必须花钱的地方
粉刷墙壁， 换五金门把手等小物件，让房子看起来是新的。 - 厨房
必须“看起来是新的”。台面、橱柜门、五金件、灯具，都是决定印象的细节。 - 主卧卫生间
马桶、洗手台（Vanity）、镜子、瓷砖、墙面——该换就换，别犹豫。 - 房屋外观 & Landscaping
门面决定第一印象，草坪、前门、刷漆、 power wash，是最直接的加分项。
一句话：预算有限？那就集中资源，做到“看起来像新的”。
另外，亚特兰大的投资者特别提醒：
在亚特兰大，如果是长期出租，最好避免购买带地下室的房子。潮湿、高发霉风险高，不划算。
关于资金策略，新手一定要知道这些：
关于资金策略，新手一定要知道这些：面对“没经验、没资本”的现状，我们分享了以下方式快速建立现金流：
- 银行贷款
这是最常规、但也最需要规划的部分。 - Creative Financing（创新融资方式）
比如：- Subject-to（承接原贷款）
- Seller Financing（卖方融资）
- Bond for Deed（契约销售）
特别适合与有equity或已还清贷款的老年房主谈判，可以做到低首付甚至零首付。
- 和有经验的经纪人合作
寻找“Free and Clear”（无贷款）或“Expired Listing”（过期房源），是一个高效筛选的策略。
最重要的原则是：
不要动用家里的钱，先学会用“银行的钱”和“别人的钱”。
这一整天，时间虽然有限，但思想火花不断碰撞。
我们从“具体问题”聊到了“战略方向”，也从“资金与资源的局限”转向了“思维与结构的突破”。
这，就是地产人俱乐部私董会的意义所在。
