土地的用途变更和开发需要根据当地法规和政策进行操作。如果投资者计划将土地用于与原用途不同的目的，如从农业用地转变为商业用地或工业用地等，则需要申请用途变更（rezoning）。用途变更的难度较大，通常需要投资者在当地有一定的关系基础，并且要符合当地政府的规划和政策要求。
此外，投资者还需要考虑周边社区的意见和可能产生的影响。在土地开发过程中，投资者应按照合法程序进行操作，确保开发项目符合当地法规和规划要求。同时，要充分考虑土地的自然条件和市场需求，合理规划开发项目，以实现土地的最大化利用和增值。总之，在处理土地的用途变更和开发时，要充分了解当地法规和政策，按照合法程序进行操作，以确保投资项目的顺利进行。