课程开场：为什么招租这么重要？
今天我们开始讲一个非常关键的部分 —— 作为房东，怎么去招租和选租客 。 为什么说这部分特别重要呢？因为房子一旦空着，对我们来说就是一个很大的成本。举个例子，如果你有一套 15 万美元 的房子，它空着一个月，综合成本差不多就要 2000 美元以上 。这不仅仅是少收了租金，还包括各种持有成本：贷款利息、地税、保险、维护……这些都会让你掏钱。
再说租客。如果你选的租客不合适，后续可能会有一大堆麻烦。赶租客在有些州比较容易，比如我们这边大概两个星期就能搞定；但如果你在一个驱逐租客特别难的州，那真是噩梦的开始。可能你们当中有人已经有过类似的经历。就算在容易驱逐的州，把人赶走后，你还得重新找人入住，中间也要花不少时间和钱。
所以大家一定要记住：房产管理其实决定了你的投资成败，也直接影响收益的高低。 我们这个系列课程叫“四加一”，上一周我们讲了维修和维护，今天就进入第二部分 —— 招租和选租 。
整个流程我把它分成两大块：
- 招租 （怎么推广房子、预审租客、安排看房）
- 选租 （筛选合适的租客并签约）
今天我们先讲第一块 —— 招租。招租这一块我再细分成三步：
- 第一步 ：推广房子（Marketing），让更多人知道你的房子可以租；
- 第二步 ：预审（Prescreening），有人感兴趣后先做筛选，别浪费时间给不合格的人看房；
- 第三步 ：带看（Showing），通过预审的人再安排实际看房。
等招租完成，有了意向，我们才进入下一步：选租客。
市场推广第一步：房子准备好了吗？
在开始推广之前，第一件事就是把房子准备好。你要记住：房子的第一印象，直接决定了能不能吸引到好租客。
1. 深度清洁（Deep Cleaning ）
我们每一套要出租的房子，都会做一次深度清洁。这不是随便扫扫地、擦擦台面，而是从上到下、里里外外都要彻底打理。
- 窗户 要擦得干干净净。
- 冰箱 必须洗到没有异味，很多时候旧租客留下的冰箱会有味道，不处理掉，租客一开冰箱门就会皱眉。
- 地毯 、厨房和浴室这些地方，也要专业清理。
- 外墙、车道，有时候我们还会做 power wash （高压清洗） ，一下子就能把脏东西冲掉，整个房子看起来都精神很多。
以前我们自己动手打扫过，但发现效果总差点意思。后来我们都会直接请专业公司来做，虽然要花点钱，但非常值得。一个干净整洁的房子，能让租客马上觉得“这个地方有人在用心维护”。
2. 去除异味
很多房子，特别是法拍房、老人住过的房子、长期空置的房子、或者有猫狗的房子，都会有各种味道。有时候还有刚刷完漆的油漆味。 这些味道如果不去掉，租客一进门就会反感。所以这一步一定不能省。
- 我们一般要求清洁公司用带有除味效果的清洁产品，这些东西 Walmart、Home Depot 都能买到。
- baking soda （小苏打粉） 很好用。冰箱里放一小杯，能把那种怪味吸掉。房间里也可以在角落放几个小杯子，效果很不错。
- 如果是油漆味，也可以靠 baking soda 或者通风去掉。
- 最后，我们还会在房间里放一些很便宜的空气清新剂。比如 Walmart 自家牌子 Great Value （惠宜） 的小清新球，一个才不到一美元，但能让房子闻起来舒服很多。
3. 灯光和照片
接下来就是灯光。我们要求房子里每个灯泡都必须亮，而且要能全部打开。为什么？因为要拍照片。 照片是吸引租客的第一步。如果照片暗暗的、模糊的，根本没人愿意来。 所以我们一般都会请专业摄影师来拍，费用大概一百多美元。对比一下，租客能快点找到，少空置一个星期，这点钱就赚回来了。
市场推广第二步：租金怎么定？
房子准备好以后，接下来就是定价。租金定得对不对，直接影响招租的速度。
1. 定价的核心原则
租金不能拍脑袋定，要讲究**“apple to apple”** 对比 。什么意思呢？就是同类比同类：
- 同一个 zip code （邮编区域） ；
- 相同的卧室、卫浴数量；
- 面积差不多；
- 学区要一样。
只有在同条件下比价，才知道自己房子能租多少钱。
如果你的房子装修得特别好，比如新刷漆、新电器、新地板，那租金可以比市场均价稍微高一点；如果条件一般，那就老老实实按市场水平来。
2. 哪里找参考数据？
- MLS （Multiple Listing Service ，多重房源系统） ：如果你有 MLS 权限，那是最精准的渠道，可以看到已经租出去的房子和正在出租的房子。
- Zillow 或 Rentometer ：如果没有 MLS，就用这些网站。虽然只能看到在租房源，但结合照片和描述，也能判断差不多的市场价。
我们常用的方法是： 比如在 zip code 70433 找一个和你房子差不多的案例。如果别人三卧两卫、1500 平方英尺的房子租出去，价格大概是 每平方英尺 1.1 美元 ，那你的房子基准价就是 1.1 × 1500 = 1650 美元/月。然后根据你的房况做一些上调或下调。
3. 面积对比范围
选对比房源的时候，面积范围最好控制在 ±20%。 比如你家 1500 平方英尺，就挑 1200–1800 平方英尺 的房子来对比。这样数据才有参考意义。
4. 关键提醒
挂牌的时候，第一次千万不要定高于市场价。 为什么？因为市场反馈会告诉你定价对不对。你一开始挂得太高，没人来看，耽误的时间就是空置成本。先挂在市场价，观察反应，再决定要不要调整。
租金价格调整：听市场的反馈
定价只是第一步，接下来更重要的是：市场反馈。租金要不要调整，就看这两点：
- 电话和咨询量
- 看房率和申请率
1. 电话和咨询量
你把房子挂出去以后，先观察一周：
- 如果 电话、咨询特别多 ，比如一周能有十几二十个，那说明租金定低了。
- 如果 冷冷清清 ，连三个电话都不到，那很明显，租金偏高，需要降价。
所以，电话数量就是第一信号。
2. 看房率
不仅要看有多少人打电话，还要看有多少人真的预约来看房。
- 如果电话多，看房少，可能是你在预审环节筛掉了很多人（比如收入不达标）。
- 如果电话和预约都很少，那就是价格或房子本身有问题。
3. 看房转申请率
这是更关键的指标。
- 正常情况下，看 3–4 个房子，至少要有 1 个人申请 。
- 如果你这边十几个人都来看了，却一个人都没申请，那问题就不是价格，而是房子性价比不够。可能装修旧、条件差、照片和实际落差太大。
这时候要么改善房子，要么就老老实实再降一点租金。
4. 每周复盘
我们一般会在团队里每周做一次 review ：
- 本周多少个 lead（咨询量）？
- 多少人预约看房？
- 看过房的人有多少提交申请？
通过这几个数字，就能判断租金是否合理。
房源描述：怎么写才能吸引租客？
价格定好了，下一步就是写 房源描述（Listing Description ） 。别小看这一段文字，它往往决定租客会不会点开来看详情，甚至会不会预约看房。
1. 写描述前要准备哪些信息？
在写描述之前，先把房子的关键信息列出来：
- 基本情况 ：几卧几卫、多少平方、建成年份。
- 亮点（Selling Points ） ：比如好学区（blue ribbon school 蓝带学校）、交通便利、社区安静、环境安全。
- 房屋特色（House Features ） ：
- 新刷的墙（new paint）
- 新换的屋顶或空调（new roof, new AC）
- 厨房升级过，有新台面（kitchen counter）
- 室内无地毯（no carpet）
- 有壁炉（fireplace）
- 可养宠物（pet friendly）
这些亮点都要记下来，方便后面组织语言。
2. 善用工具：ChatGPT
以前写描述对我们华人房东来说挺麻烦的，尤其英语不是母语，写得磕磕绊绊。但现在有了 ChatGPT ，就简单多了。
- 你只要把这些信息列给它，它就能帮你生成一份描述。
- 如果写出来太复杂，就让它用 plain language （简单语言） ，比如五年级学生都能看懂。
- 如果太长，可以告诉它：“请限制在 150–200 字以内。”
总之，你可以一遍遍让它修改，直到满意为止。
3. 描述里要体现的重点
- Location （地段） ：离学校、超市、公交、大学近不近？这些都是租客最关心的。
- House Features （房屋特点） ：哪些是你房子的独特优势？要写得具体。
- 社区氛围 ：比如“小区很安静，适合家庭”，“邻居友好”。这些细节也会加分。
推广渠道：线上平台
房子准备好了，描述也写好了，接下来就是把信息放到合适的平台上去。让尽可能多的人看到你的房源，就是招租的关键。
1. Zillow —— 首选平台
无论你是不是通过经纪人，Zillow 都是首选。
- 如果你自己操作，就直接在 Zillow 上发布。
- 如果你通过经纪人挂在 MLS，房子也会同步到 Zillow。
- 我们甚至会在房子还在 renovation （装修） 的时候，就先把 Listing 放上去，提前吸引潜在租客的注意。但要特别标明“under renovation（正在装修中）”，避免引起误会。
2. Facebook
以前我们经常用 Facebook Marketplace ，但现在很多账号被限制，不能随便发出租信息了。 不过 Facebook 还有很多 本地群组（groups ） 可以利用。 比如房子在某个大学附近，就可以在该大学的租房群里发消息，这类群组聚集了最精准的潜在租客。
3. Nextdoor
Nextdoor 是一个邻里社交平台，非常适合推广本地房源。 只要你人在房子里，就能用这个地址注册，之后附近几英里范围内的居民都能看到你的房源信息。很多想换租的家庭，都会在 Nextdoor 上找。
4. Craigslist
以前 Craigslist 很流行，但现在 spam（垃圾信息）太多，而且有人会恶意改你的房源价格，重新发布，容易引起混乱。 所以我们现在已经很少用了。
5. Property Management 软件
如果你用的是物业管理软件，有些软件自带推广功能，可以帮你把房源同步到多个平台。这种方式省心不少。
6. 特殊渠道
- Section 8 ：如果你的房子接受补助，可以在 Affordable Housing （可负担住房） 网站上发布，目标群体会直接在那里找房。
- 大学 Housing Office （校内住房办） ：如果房子靠近大学，可以联系学校，把房源信息挂在他们的网站上。
- 大型企业或工厂周边 ：有些大公司会帮员工推荐附近住房，你也可以尝试联系。
推广渠道：线下方式
除了线上，线下推广也很重要，尤其是那些不开 Zillow 或不上网找房的人，往往就是开车路过看到房子租赁信息。
1. 招租牌（For Rent Sign ）
最简单有效的方式，就是在院子里插一个 For Rent 招租牌。
- 如果是小规模自租，可以去 Home Depot 买现成的招租牌，在上面写上电话号码就行。
- 如果你做得更专业，可以定制大一点的牌子，写上地址、房子特点，看起来更正规，可信度也更高。
很多时候，路过的邻居或访客看到招租牌，就会顺手记下电话。别小看这一点，它常常能带来不错的租客。
2. 宣传单（Flyer/Brochure ）
你还可以做一份精美的宣传单，插在院子前的 flyer box（小资料盒）里。
- 有人路过时，可以随手拿一份带走。
- 上面写清楚房子特点、租金、联系方式。
- 租客还可能转交给朋友或同事，这样无形中扩大了传播范围。
3. 邻居推荐（Referral ）
别忘了你的邻居。他们最希望的就是有个好租客搬进来。 你可以在 flyer 上写明： “如果你推荐的租客成功签约，我会给你 500 美元（或 1000 美元）的推荐奖励。” 这样邻居们就会帮你留意，有合适的人，他们比任何广告都靠谱。
4. 老租客推荐
如果现有的租客要搬走，也可以问问他们是否有朋友、同事需要租房。老租客推荐的往往更匹配，因为他们知道房子情况，也希望留下合适的邻居。
5. 经纪人合作
我们还会联系方圆 5 英里内正在卖房的经纪人 。 为什么？因为有些卖房的人，最后并没有成功卖掉，或者卖了房子后还需要租别的房子住。这时候经纪人就可能把他们推荐给你。 如果经纪人帮你推荐成功，你给他一点推荐费，大家都受益。