1119Charlene 老师法拍房（ Foreclosure ） Title Search 实操分享 —— 结构化总结
本次俱乐部活动主要聚焦 法拍房（Foreclosure）中的 title search 实操流程，通过两个真实案例，从“如何查 title”到“如何判断顺位（lien priority）”再到“不同文件记录的意义”，进行了系统讲解。
一、活动背景与整体安排
本次活动分为两部分：
Charlene老师分享：如何做法拍房的 title search（本次重点）。
Charon分享：资产隔离（Asset Protection）（在稍后时段进行）。
title search 分享依据：
来自群友提问：“如何查 title？”
使用真实案例：俱乐部近期参与的实地法拍，团队实际做了 DD（尽调）与 title 调查。
二、基础知识：法拍房 Title Search 核心概念
- 关键文件与信息元素
（1）Legal Description（法律地块描述）
是识别地块唯一性的核心信息。
解决“同名不同地块”的混淆。
在 title search 的每一步都必须确保 legal description 一致。
（2）Instrument Number（文件编号）——最重要的字段
每一笔 mortgage / lien / assignment 都有独立编号。
判断顺位（Lien Priority）必须回溯到最原始最早的 mortgage 的 instrument number。
Mortgage 即使被转让（assignment）多次，仍以最早登记时间为准。
（3）Mortgage vs. Assignment
Mortgage：房主借钱的时候产生的抵押权。
Assignment：Lender 把抵押权卖给另一个 lender。
Assignment 不改变顺位，只是“债权人换人”。
（4）Judgment（判决债务）
在不同州有效期不同（案例所在 county 多数为 10 年）。
超过有效期即 expire，不再影响买家。
判断逻辑：
如果 judgment 在 第一顺位 mortgage 之后 → 属于 junior lien，被法拍清除。
如果 judgment 在 第一顺位之前 → 可能需要买家负责，需特别注意（但若已过期则不影响）。
（5）Tax Lien / IRS Lien
IRS lien 通常有效期 10 年。
Property tax lien 在不同州有不同规则（如 NJ 是 20 年）。
案例中出现的 IRS lien 因超过有效期已不再影响买家。
三、案例一：简单、典型、清晰的第一顺位法拍
该案是一个“标准、容易判断”的案例，流程如下。
- 基础信息
Case：2025xxxx
发起方：GS MPS Mortgage
Mortgage 最初创建时间：2001 年
- Title Search 过程
（1）查看 Mortgage Certificate（该 county 提供）
记录了：
Legal description
所有 mortgage、judgment
每条记录对应的 instrument number
（2）按姓名在 county 网站查询（Name Search）
找到所有相关记录后：
逐条打开文件核对：
是否匹配 legal description
是否 active
是否为 mortgage、assignment 或 judgment
（3）确定顺位
根据记录得出：
2001 年 mortgage（Instr #1268377）
→ 是最早的抵押贷款，是第一顺位。
之后出现的 04 年、22 年 judgment 均为 Junior
→ 因为晚于 01 年 mortgage，所以在法拍中会被清除，不需买家承担。
Assignment 在 2024 年发生，但顺位不变（仍以 2001 年为准）
- 结论：该案为明确的第一顺位法拍
买家只需要承接第一顺位 mortgage，其他 junior lien 均被法拍清除。
四、案例二：较复杂的第二顺位法拍（重点示范如何分析）
该案例展示了多 mortgage、多 judgment、多 notice 的复杂情况。
- 关键难点
多笔 mortgage（约 2004、2005）
有 collateral mortgage（可多次借款）
多笔 judgment
多次 re-record（再次登记）
发起法拍者不是第一顺位，而是“第二顺位 mortgage”对应的 lender
- 分析流程
（1）先从 Legal Description 锁定地块
（2）逐条打开文件，记录：
每个 mortgage 的 instr number
mortgage 对应日期
是否 active
是否 later assigned
哪个 lender 发起 foreclosure
（3）识别两个关键 mortgage
Mortgage A（2004 年）
Instr #1436238
借款 ~$109k
是最早注册的 mortgage → 具备第一顺位
Mortgage B（2005 年）——collateral mortgage
Instr #147570
可多次借款（line of credit）
是第二顺位
（4）重点：Notice of Re-inscribe（再登记）
County 中出现 lender 对 Instr #147570 的重新登记
表示第二笔 mortgage（collateral loan）重新确认其 lien
（5）最终判断
发起法拍的 lender 指向：
第二顺位 mortgage 对应的 lender
而 County 网站在 foreclosure 说明中明确标注：
Subject to number one mortgage
→ 即买家买下后仍需承担第一顺位 mortgage 的余额。
- 结论：这是一个“第二顺位法拍”
买家如果拍下：
必须承接第一顺位 mortgage 债务（非常关键）
第二顺位因为被拍卖，债务清零
其他 junior lien（judgment 等）也会被清除（如果未过期）
此类案件风险大，需要高度谨慎。
五、核心方法论总结（Title Search Checklist）
- 锁定 legal description（最重要）
避免同名、同地址的混淆。
- 梳理所有 mortgage，找出：
最早登记的那一笔 mortgage → 第一顺位
之后的借贷均为 junior
- 检查 assignment
不影响顺位，只影响债权人是谁。
- 查看 judgment
超过有效期的不用管。
在第一顺位之后创建的也不用管（作为投资者）。
- 检查 notice / re-record
关注 lender 是否重新登记 lien。
用于判断 lender 与 mortgage 的关联性。
- 在 foreclosure listing 中验证
是否标注 subject to 第几顺位。
是否属于 REO、no sale、cancel 等状态。
六、问答环节重点
● Judgment 有效期？
多数州为 10 年。
超期自动失效，对买家无影响。
● IRS lien 会被法拍清除吗？
需等待 redemption period。
超过有效期也无需处理。
● Assignment 会改变顺位吗？
不会，顺位永远由最初 mortgage 的登记日期决定。
● 如何判断是第几顺位法拍？
看 foreclosure 发起方（plaintiff）
找出对应 mortgage
找到其 original instrument number
与所有 mortgage 的日期对比
七、总体结语
小林老师的分享展示了 从零开始做 Title Search 的完整流程：
从 county 网站检索、文件核对，到判断 lien 顺位与法拍风险，提供了一套实战可用的方法。
核心 takeaway：
做 Title Search 的能力，决定了你在法拍投资中的安全边界。只要能读懂 mortgage / assignment / judgment 顺序，就能识别大多数风险。