特邀嘉宾 Nick Yu
我是如何进入房地产投资的？
2011年开始有这想法，住在北京，做音乐，从来没来过美国。因机缘巧合，了解到美国经过次贷危机，房产价格有大幅下降，租金回报很好。当时在想，住在昂贵的水泥盒子里，虽然很值钱，但它也不能给我带来啥实际价值，所以就产生了卖掉北京唯一的住房，来投资美国出租房的想法。当时觉得这想法挺有意思的，觉得美国的租金收益的被动收入，可以实现低配版的财务自由，可以做自己喜欢做的事情。当时朦胧里有了被动收入的概念，拿了旅游签就来了，就这样进入房地产。
长期的被动收入，当时模模糊糊的概念。$1被动收入=$5主动收入，不要因为它少而轻视。
资产保值增值。联邦政府靠债务来解决很多问题，通胀就越来越厉害。对我们普通人来说，解决通胀的方法有哪些呢？资产，债务。资产随着通胀而增值，保值。债务呢？能帮助我们来对抗通胀，甚至用好了，能帮我们带来更大的利益。因为我们在做跟联邦政府一样的事情，用债务来稀释你原来需要面对的问题，随着通胀你的债务就变得越来越便宜了。
房产投资的过程我也很喜欢。每找到一个好项目，发现好项目，你也会心跳加速。突破各种挑战，拿到这个好项目，而且实现增值目标，尤其为投资伙伴带来收益，成就感非常好，跟做摇滚乐队感觉一样好。
就以上三点，让我喜欢上了做房地产。
如何确定多单位公寓的投资目标？
从2018进入，2019年投资第一个项目。有的人不知道投什么，要求是什么？你怕的是什么？有的人要求快速买卖，有的是希望长期有稳定的现金流，一直持有，有的为了减免税务。我就想要安全资产，黄金位置，或者说是parked money。投资初期，自己的目标不知道是什么，到处看看，很盲目，慌乱。多单位公寓很热门。
多单位公寓和民宅的区别
产权不同。Multi-family，apartment就是多单位公寓，拥有整体产权，而不是每户单独产权。整体作为长期出租经营，而不是售卖，易形成规模。
贷款不同。4个unit以内，都是residential loan，5个及以上都是commercial loan。二者明显区别，比如贷款30年，residential loan是guarantee loan term，lender不能改变，不能回收。主动权全在你手里，只要我按时还款，你就管不着我。但是Commercial loan就不一样，他要来审核你，如果经营不好，打入特殊资产管理部。每个季度都跟你谈话，每五年跟你续贷款，不是一次性给你30年或25年贷款。过5年情况不一样，就要调整。
估值方法不同。民宅，是比价法，比如我们小区里，跟我差不多大小的房子，户型，状况，他卖了2百万，我这房子也差不多2百万。如果房价跌了，他只卖150万，那我的也差不多150万，跟我做多少没关系。但商业地产是以盈利能力来估值的。多单位公寓，比如屋况都差不多的，我的做$4000，他的做$6000，那他的价值就比我的高。
多单位公寓基本投资类型
Stabilized稳健型 相对来说比较省心，房产状况，管理，physical物理状况都比较稳定，一开始就有稳定的现金流，缺点就是现金流比较少，增值空间比较少，因为它已经运营得很好了，只能靠市场租金的自然提升随之上涨。
Value-add增值型 房产现有收益不佳，需要对房屋的状况或管理进行改进提升，从而提高租金，完成人为强制增值。缺点就是一开始可能没有什么现金流，因为它运营不佳，需要解决的问题比较多，挑战更大一些，需要更多首付或装修资金。
Reposition重置型 基本上是完全空置，没有任何现金流的多单位公寓。增值空间更大，因为它得更大折扣卖掉。不能按照市场满足的卖掉。它的问题是贷款困难很大，对银行来说是风险很高的资产。
根据自己的时间、经验、自己情况选择不同的投资策略。
讲一下大概的概念。根据自己的情况不同，来决定投资策略
根据自己的时间情况。
如果自己有很多时间，可以花很多时间参与到投资里，甚至维修，监督，然后去跑场地，外州的，还坐飞机去看，包括装修都参与，那就尝试体验学习。可积累经验，做具体的事。
如果时间很少，那就做LP。做被动投资人，来做跟投项目。跟投项目，你也来了解什么样的项目，投好了，投的不好啊，或合作中有什么问题。
根据自己的经验情况
经验丰富，自己独立投资，可以当operator，或GP 和其他投资人一起。
经验不多，可以选择跟投LP或找mentor导师来帮助你。在美国有很多mentor，在华人圈，这概念还比较新，比较少。比如你请一个有经验的导师来指导，还是你自己买项目，指导你完成挑选，购买这整个过程。
根据资金多少来决定投资方式
资金很多。可以投资金额要求很高的项目。还有就是投问题很大，但回报率更高的资产，因为它需要大量的现金。它对银行的贷款难度很大，你可以有这样的机会。
钱少的话。多花时间，提高操作水平，知识水平，可以和跟你正好互补的，没有时间，没有经验，但有一定资金的投资人去合作来投资。
总结一下，根据自己的投资目标和风险承受能力，决定投资哪一类物业。或者再根据自己的时间，经验，资金情况来确定你以什么角色来进入多单位公寓投资。
什么才是我眼中的好deal？
好的deal非常难找，杠杆率稍微好一点的，没有正向现金流。尤其加息后，就更难找了。所以找到好的deal，是投资成功的关键部分。我经常碰到这样的问题：
怎样才能找到好的deal？很难回答，找deal是一个特大的话题。
怎么去找，这些渠道怎么去建立？
如何评估这项目是否是好的deal？
都有很多技术问题，还有你的偏好，策略问题。
找到好的deal，下一步你怎么进行下去，如何拿下？
今天时间有限，只能讲其中一部分。
多单位投资公寓，什么是好的deal，简单一句话，就是能实现Infinity return无限回报的deal就是好的deal。
多单位公寓属于商业地产，评估项目的方法比较复杂，时间有限，没法讲得很具体。
Infiniti Rerun 的概念。比如投资一房产，我们放进去100万，可以产生7万的现金流或净收益，年回报率是7%。或者叫cap rate 7。如果我们投进去的资金量是0，回报率那就是一个无穷的数了，所以产生了一个Infiniti return的概念。所以，当我们投资一个项目，把我们投资的本金全部拿回来，没有自己的资金在里面了，变成0成本的时候，那么它产生的return收益，就变成Infiniti return。我和我的投资伙伴人，就是按照这个Infiniti return作为目标，项目在5年或3-4年以内，在不出售物业的情况下，目标是尽量完成把投资伙伴们的钱全部拿回来，达到长期0成本继续持有这个有正向现金流的资产。这是中间评估的一个重要标准。要符合这样条件的物业，大家想想，当然是很难找，挑战也是很大的。一旦找到，就可以完成这些，并长期持有，它的收益慢慢的显现出来。在投资多单位公寓的过程中，会给我们带来很多税务的好处。在不卖的情况下，实现Infiniti return。通常情况下，很多投资，过几年就卖掉了，这会产生很大的capital gain，就有资产增值税。那我们是不卖，通过refi债务的方式，把本金拿回来，这样就没有captial gain，税务上就有很大好处，或者说延迟的好处。而且可以让资金使用率提高很多。比如说3-5年后我们把全部投资本金拿回来，用这同一笔资金，再去买一个同样类型的资产，再经过3-5年，根据市场情况和你做的效率，再refi，第3次再去投资这样的项目。当你重复1-3次后，每重复一次，重复的叠加效果就比较明显，因为你没有卖掉之前的物业。当你再做3年，你发现第一个项目的租金和估计又升高了。refi第二次套现时，第一个项目又可以套出一部分钱了。再做第3个项目时，第1，2个项目也在一起增长。第3个项目refi出来的时候，第1，2个项目又可以再套现出来一部分钱。再做几次，成熟效果就出来了，这就是Infiniti return的整个概念。
找项目的具体标准
当地租赁市场的稳定和强劲。当地如果新房供应过多，或人口在流失，或各种原因，供大于求，租赁市场不强劲，你作为房东，面临的风险就高很多。
主要关注$4M-10M的项目，16-100单元左右。
有极大幅度value-add空间，这非常重要。符合这样要求的项目，自然会变得很少。
稳定之后现金流非常强劲。这跟上一条是相辅相成的，value-add空间大，现金流才会非常强劲。
避开大城市metro的中心区、避开治安差区、投资者过多或新建项目太多的市场。避开小的市场，比如10万5万以下人口的市场也不去做。一般做20万人口以上的城市。
C级B级物业。因为A 级物业，都建在非常中心的地区，必须要在A级apartment，才能化解它的建筑成本。在这些区域盖C级或B级物业，不划算，因为卖不出这个价格，所以开发商不会在非常在非常中心区建C级，尤其是B 级，可能根本没有。B级只有存量，没有增量，在谁手里，就在谁手里了。
核心：在5年甚至更短的投资周期里，能够为投资人在合理的利率下refi出全部本金，实现零成本持有正向现金流资产，实现Infiniti return。
项目分享
听起来上面的标准不算太复杂，但符合上面标准的项目，非常非常少。所以找deal的过程，具有极大的挑战。几百个项目里，能有几个符合标准。在这几个项目里，实际能拿得到的可能就1个。像最新的一个项目，花了10个月才找到，再上一个项目，花了3-4个月吧，而且开始还被别人先抢走了，后来，运气加持吧，才失而复得。
项目一：第一个投资多单位公寓项目，从现在来讲，并不是很成功，没有经验，只有理念，方向正确，但技巧不太足。
2019年购入，砍掉5万，160万买到，首付33万，贷款利率5%，贷款25年。翻新花了67万，比较多，总共投了100万。
24个单元的多单位公寓，屋况很差。买下刚一年就疫情。租客不交房租，也不能驱逐。第一年虽然租客quality很差，但都交房租的，到后来越来越不行了。2022年本来应该是增值全部完成，但疫情耽误了。2022年初，增值完成了一半，在美联储加息前改变计划，提前refi拿出58万本金。项目里还有42万本金。现在一年有8万的现金流。现在市场估值是300万。
下面就是等待随时去refi，因为现在利率还在下调，到5%左右，把所有的本金都拿出来，可能还有更多一点。
第一个项目，经验不足，又遇到疫情，做得很辛苦。
项目二 这并不是我的第二个项目，这是跟Infiniti return有关的。
当完成第一个value-add之后，把它的钱refi出来，再去找下一个项目。比第一个项目更有经验，所以投资效率比第一个高。16个单元的townhouse，简单打理，有一半是空置的，刚开始现金流都是负的，租金远低于市场价。由于银行信任建立起来了，在负现金流的情况下refi出来。经过2年，已经稳定，完成增值过程。现在估值是260-280万。
项目三 2024年10月最新购入
价格435万，包括首付装修等总共投入190万
Illinois州中部最大城市Peoria
48个单元的多单位公寓
一手owner，租金远低于市场。
屋况不错，不装修或适度装修即可提升租金
大户型，当地最好的学区
经过增值操作，3-5年估值预计达到610-840万
增值完成后，在利率到5%左右情况下，3-5年后就可以为投资人refi出全部本金
预计为投资人带来每年24-40%的年化综合回报
问题
请问老师低于$4M的多单元公寓可以投资吗？新泽西州怎么样，有了解吗？
可以投。多大多小都是可以投的，本质逻辑和操作方法都是一样的。根据你自己情况，管理状况（自己管，还是请人管），很大，你自己管不了。第一次投，投一个小的，单价也小，资金也比较少，然后你可以自己管，你喜欢管理的话，这完全由自己决定。不喜欢，就交给agent来管。新泽西州还不怎么了解，每个州情况会有些不同，但多单位公寓逻辑基本上都一样的。唯一不同的是当地就业情况，房屋类型，天气状况，年代，在维修，维护上会有些区别。在不同地区，你要有些了解。比如雨水很多，房屋很老，有地下室，漏水啊…，在加州，亚利桑那州就没有这问题，没有地下室，也不下雨，但有别的一些问题。所以一定要了解这一带房屋基本维护的问题。
还有就是房产税怎么样？新泽西州房产税出了名的高，当然不是说房产税高就完全不能投。这要考量进去。科罗拉多州房产税几乎是0。要细化到
ABCD分级能讲一下吗？
没有特别严格的定义。共识：房屋状况，位置这2个主要因素。比如在非常top tier城市，或大的metro的中心，比如西雅图，洛杉矶，芝加哥，纽约，… 中心位置，房屋位比较新，租金高，A级
B级，比A旧一些，八、九十年代建的。位置不是最核心的位置，细分，建筑A,B,C…，位置，A,B,C…综合起来，不如A级。
C级，50，60，70年建的，租金不一定在那么贵的地方。有可能在suburb最好的区域，郊区的中高档。
D级，再差一些。偏远的地方，房屋更旧。
项目在哪里，怎么能找到？
美国到处都有，不是很神秘的东西。是大众居住的基本住房。好多州，都可以做的很好。哪怕是在3，4，5线城市，也可以做得非常好。项目在哪里找，跟你自己是否远程，管理，沟通的要求是什么，是不是想经常看着，参与一些事，那就在家门口。像我（Nick Yu）一直在做远程，习惯远程投资。我做在中西部，中南部比较多。因为它单价不太高，现金流好。做B级C级value-add就比较好，这根据我投资的风格定的。至于怎么找到的？这是挺大的一个话题。通常是通过commercial broker，commercial 网站，像…一些大的商业地产公司。真正项目拿到，也要跟agent多交流，跟他们聊。你也要有一定知识。比如他问你有没有过multi-family的经历，当然你说没有，他们也会很客气，你不一定能听出来，他不愿意跟你浪费时间了。你要是会谈的话，你会让他觉得你是第一个，你可能做得很努力，或者做得很充分了，那他有不是特别抢手的项目，你也可以拿到。总之，你要找这些agent经常打电话，问这些项目，back sotry啊，慢慢聊，就认识了。问你这项目为何这么便宜啊，你这项目为何这么贵啊？多聊，肯定有人不理你，没关系。总有人理，慢慢建立起关系，你是什么状况。
请问单元公寓购买时是没有租客在里面？
99%的多单元公寓都有很多租客在里面。要没有租客在里面，那这项目就不值钱了，赔死了。如果满足的公寓，卖500万，空置的公寓，卖300万就不错了。接过来的租户质量，就是项目价值的很大一部分。
有多少单元可以雇全职PM
管理公司不需要onsite。如果你只有6个单元，那就找个小型的管理公司，找大的管理公司，他们不care你，那就找民宅的管理公司，或找管理一二百户的小型管理公司。还有一种onsite，每天给他发工资，他住在里面，有健身房，会所…，根据你的需求来决定。
老师多单元公寓也是远程投资吗？
是，我都远程投资的。我住在加州，我的投资项目都不在加州，至少飞4个小时。
老师，您是通过哪些途径找到这些项目的？
跟刚才的问题类似，网站…。多看。吃不准的，跟踪项目保存其状况，过2年，卖了，刚过2年，又拿出来卖了，增加这么多钱，或其状况有何改变？先建立联系，多看项目。
老师开始有mentor吗？
没有。刚开始自学了很多。回想起来，当时找mentor，会更快。这也没关系。这个mentor价值不大。
远程投资怎么装修？
你的PM要是专业的PM。这些基本的upgrade。他们take care这些基本的。他们费用相对高一些，效率是否高。也可找当地contractor，如果你在行的话。时间，怎么装。时间非常重要。协调很重要。用你自己喜欢的方式。