北加，田纳西的远程物业或土地投资怎么找deal?
田纳西最近房价涨得非常厉害，而且跟亚特兰大不同，亚特兰大地大物博，田纳西土地面积较小，导致不管是商业地产还是住宅，在田纳西都非常昂贵。我亲自考察过田纳西，发现那边有龙卷风，基于这些原因，我个人不太推荐在田纳西投资，毕竟房价已经很高了。
从pwc的报告来看，田纳西房价确实贵得离谱。举个例子，之前在亚特兰大东北uniqlo小区，40多万就能买到2900到3000尺的房子。可当我去了田纳西，发现40多万连车库在前面的房子都很少，大多数是车库在后面，而且占地面积也不大。反观亚特兰大，500强公司众多，发展已经很成熟，不会被过度炒作。而田纳西现在刚开始有大批工厂和就业机会涌入，导致房价被炒作得很高，已经price in了。
如果让我在亚特兰大和田纳西之间做选择，我肯定推荐亚特兰大。不过，我很好奇，这位同学为什么对田纳西的远程物业感兴趣呢？
这位同学表示，他对田纳西感兴趣是因为看了近几年的一些报告，包括周六论坛、公共论坛上陈教授和建华校长的报告，田纳西在前10名里稳居前十，甚至在某些局部排名中能进前5。他不太明白为什么田纳西会这么火，因为他想加入地产学堂的一个重要原因就是看中了田纳西的投资机会。像Lily老师说的，现在田纳西确实比较贵，但在2020年左右还蛮便宜的，直到2021年下半年才突然涨起来，这就是我提到的price in现象，大家越说它好，越多人涌入，价格就被炒得很高。
举个例子，2021年中旬，我和苏菲老师在rtp买了一套房，她还买了一个Townhouse，同时我们俩也去了夏洛特买房。我当时没买rtp2600尺的独立屋，因为这里房价差不多要50多万。可在夏洛特，我用40多万就买到了3200尺的房子。我算了一下，觉得rtp被炒作得很厉害，夏洛特没怎么涨，所以我和宋飞老师一人拿了一套湖边的房子，虽然区域不同，但租金方面，我40多万的房子能租到3000，苏菲老师租得更好，好像租了3200。
苏菲老师的房子最高峰时涨到了60多万，因为基数低，又是3000多尺的房子，我预估它涨到50多万很容易，结果超出了预期。现在回调到五六十万，但还是涨得不错。
rtp和奥斯汀一样，被大量炒作，很多人说那边好，包括去Google、苹果工作，又有大学，产业结构也好。但炒作导致价格快速拉升，2021年初到中旬6个月，基本翻倍。到2022年更夸张，泡沫继续往上走。像rtp当时38万买一个车库的Townhouse，苏菲老师40多万买的是两个车库的42万。到了2022年高峰，我们买的38万的冲到了475,000，苏菲老师的房子也涨了10万左右，冲到50多万。但现在一路跌下来，Townhouse原价了，现在38万甚至不到38万，三十五六万就能买到。
这就是我跟大家讲的，虽然大家都说rtp、奥斯汀好，但它房价已经透支了，是典型的案例。我们可以拿几个房子比较分析。我在奥斯汀也有两套独立屋，rtp的Townhouse租得不错，租客也还好，但他们一般租不长，最多两年。现在这个租客已经租了第三年，开始renew了。对于追求增长来说，Townhouse目前可能没那么好，但从远程投资角度看，rtp那套房子very Free，基本没什么麻烦，外面的草坪都是hoa管。
独立屋增值快，冲上去时马上卖出去能赚钱，但赚钱后还得马上找新标的。所以我现在在考虑房地产到底是主动投资还是被动投资。像我在湖区的房子，得找人割草，第一次没找好，房客不在意草，结果草长得不好。但Townhouse就不用操心这些，租客稳定性也比single family好。
我主要是想通过学习课程，掌握远程管理和投资方法。我个人还是看好田纳西地区。田纳西在孟菲斯还是纳什维尔？孟菲斯不行，因为黑人太多，很多人图便宜去买，但孟菲斯很多老房子一维修就把现金流吃掉。田纳西过去几年没像rtp那样大起大落，一直比较稳定。我亲眼见过田纳西短租利润很高，但没有好的管理团队，找人管理会吃掉很多利润，而且买房也需要特殊许可。2021年下半年我去看时，河边新开发楼盘大概50来万，到2023年就号称能涨到100万了。我专门去田纳西考察市场，离downtown不远的地方，看到有50多万的短租房，但位置环境一般。看完后我决定不买田纳西，买亚特兰大。
正好地产学堂各地都有分析师，我就想找田纳西方面的resource。我推荐你联系咱们地产学堂的田纳西学员，他在当地非常成功，是地产博客主，买了好多房子，还做了很多事。他现在开始买地自建商业，还打算建中国城，因为当地只有一家中餐厅，华人要开车到亚特兰大去吃饭买菜。你可以把他拉进来，作为地产宣传分析师。他想加入我们公司系统。如果你真的很喜欢田纳西，我可以把你推荐给他。
谢谢Lily老师。我觉得田纳西房租其实不差，地税很低，还有免税周。但我不喜欢它的原因是房租问题。我看过一些40多万的房子，也就租2000多块钱，不会租到3000。如果买得早，比如疫情2020年左右，那时候应该能租到3000。现在40多万的房子，亚特兰大同时看的时候，40多万45万可以买到3000多尺的，租金能做到3 2800~3000，所以我选择亚特兰大。这是当时我带着一批人进亚特兰大的原因，肯定都赚到钱了。去年年初，我去亚特兰大和田纳西，二三月份三四月份的时候，我觉得你对短租感兴趣，可以去参加学堂的短租课。田纳西有自己特色，是美国白人喜欢的乡村音乐的发源地，还有赛马，这些都会对短租需求和利润有影响。
现在我们培养的人，比如湾区Kally在苹果上班，她负责我们南加州的短租，学员如果能把田纳西的短租交给她，在线上操作就行。她人在湾区，但能远程遥控指挥，把riverside房子租得很好。还有我们奥兰多的，也是南加州住，远程线上管奥兰多房子。
找deal方面，新房有deal，板块轮动我们做得不错。后c了的话，买旧房肯定要翻修，这一块也能拿到deal。我现在都在做这两块，在南加州拿了很多off market的或者后塞拉的deal，可能比市场价便宜20%左右。比如去年朋友圈发的帕萨迪娜老房，77万买的，重新翻修花了20万到30万，现在要价140多万，这也是deal。这些东西都是学堂教的。咱们现在南加州的to b，上了齐老师的课，后塞了两块都做，平均每个月拿两个deal。还有安纳汉刚卖掉一套，80万买的，100多万卖掉的109万。
这不是我教的课，是房博士和齐老师的课。考虑去学习一下，主要是有一些人一起合伙会更容易.