关于投资房区域选择的问题：是否应该找准一两个大区域，长周期连续投资多套物业？也听到有不同观点，认为应该广泛投资，把鸡蛋放在多个篮子里。希望老师能深入分析一下，两种投资思路分别适用于什么样的投资人群。
每个投资人都有自己的理念。对我来说，我认同应该在不同区域进行投资。这个周末我们在地产学堂的线上会议中特别强调了这一点，也提到了板块轮动的概念。这个轮动不仅是全国性的，在每个大都市区（metro area）内部，不同小区之间也会发生板块轮动。比如Lily举的例子，从城市成长来看，奥斯汀是第一梯队的德州城市，紧接着达拉斯也开始成长。实际上，奥斯汀和rpp这些地区都属于先发展的企业聚集区。一旦这些区域发展起来，物价就开始上涨。随后，像夏洛特、休斯顿、奥兰多等城市也逐渐发展起来。奥兰多的房价增长相对较早，而休斯顿则稍晚一些。当这些地区的房价上涨后，像南加州的尔湾周围、riverside等地也开始上涨。
由此可见，板块轮动在全国范围内发生，同样在大都市区内部也是如此。以奥斯汀为例，靠北边的苹果园区域有所谓的“金三角”，离苹果园较近的地方房价最先上涨。一段时间后，房价涨了一半，就开始向外扩张。像focus区域开始发展，随后其他地方也逐渐发展起来，甚至奥斯汀南边的地区也开始了。我们之前举过的例子，卡友那边也发展起来了。即使在大都市区内部，板块轮动也存在。卡尔那个地方后来因为三星计划建厂，带动了包头城市的发展，房价开始上涨。现在因为三星的芯片厂在那里，房价仍然不错，租客质量也很好。我听说那边的房子一出来，很快就能租出去。虽然奥斯汀其他地区的房子因为供应问题较难出租，但我们可以看到板块实际上是在轮动的。
所以，我认为还是要看你是哪种投资人，以及你处于投资的哪个阶段。对我来说，十年前刚开始做房地产投资时，我比较注重本地投资，积累现金流。当时不太懂现金流这些东西，资讯也没有现在这么方便，只是觉得买房子出租还不错，就继续买。慢慢地我意识到，当现金流积累到一定程度时，在税务上会有很多优势。这时我开始追求房价增长。在我在的地方，房价增长的情况不会太好，99年那段时间，人口流入主要集中在南边区域。当时我对那个区域感兴趣，虽然现金流没有本地的好，但从一些数据来看，人口流入明显，而且当时的房价跟我所在的本地差不多。虽然现金流不太好，但房是新房，感觉上并不贵，我认为那个区域房价增长的潜力比我本地要大得多。于是，我逐渐从一个区域扩展到另一个区域投资。当利率增长到一定程度，比如达到6%以上时，我觉得本地的房子又有了竞争力。
我上个课堂也介绍过，本地有本地的优势，可以亲自去看房，找到一些低于市场价值的房子。我可以利用本地的便利条件，找到自己的装修公司，进行翻修。虽然我只翻修了一两套房子，但我知道哪个区域对本地来说有发展潜力。比如我们本地的区域，虽然人口数据没有增长，但我发现年轻人不断涌入，因为它有自己的特色、环境和生态系统。所以我知道，只要找到低于市场价值的房子，投入一些价值和翻修劳动力，房价就能提高很多，比如提高20万美元左右，租金收入也会很不错。
对于这个问题，我认为无论是看全国的板块轮动，还是一个区域内部不同小区的板块轮动，都应该在不同地方进行投资。但一开始可能不是这样。在投资的初级阶段，每个人的投资速度、财力都不一样，你打算投入多少资金到房地产也不尽相同。一开始可以多看一些数据，选定一个适合自己的区域。但当你继续投资时，应该在不同地方进行不同的投资。尤其是如果我们认为房地产投资是被动收益的话，因为大家都知道，在房地产领域有一个大咖叫老朽，他在文学城的房地产板块里算是版主，发表了很多意见。他只专攻Orange County，专攻南加州，因为他很早就开始深耕那里，一直说不懂外面的，也不去外面。但现在这个时代可能跟他那个时代不一样了，现在的Orange County房价已经很贵了，也没办法一直专攻那里。我觉得我们还是要多看，现在的数据这么多，Top sky的资源也这么多，能让我们很快了解市场的板块流动情况。
我补充两点，课程会先讲数据分析，然后教大家怎么用工具，怎么找板块轮动，哪个地方市场开始变化了，接下来投哪个地方。
举个例子，当年去奥兰多时，我们都在投短租房。短租房是从金融危机后，08年从60多万、50多万一下跌到20多万、30多万。后来10年期间，直到2021年以前，短租房基本上没涨，所以很多人把短租房卖掉了。那时我在奥兰多投资房子，即使在一个城市，不同类型的区域增长模型也不一样。我投了一套短租房后，又开始投机场附近区域的长租房。10年后，短租房没涨，基本持平，但长租房翻倍了，甚至更多。我当时应该是15万、16万买的房子，现在可能是50多万，那时我应该是40多万卖掉的。
我身边一些朋友专注在一个地方投资，比如专注短租房，看到价格不错就买了10套。我劝他不要在一个地方买一个板块的房子，但他最后还是买了。随着时间推移，2021年、2022年时，短租房开始发力，翻倍了，但我的长租房涨了差不多三倍。比如我在Vagas2012年买的房子，当时15万，最高峰时冲到55万，涨了将近三倍半，现在回调到47万多，也是三倍的情况。但短租房即使在2022年发力时翻倍，现在又开始跌下去了。这就是我提到的，不要把鸡蛋放在一个篮子里，哪怕一个城市不同区域的增长也不一样。
比如我在新泽西买的房子，2012年时15万买的，现在45万。另外一套是35万买的1929年的三层楼，紧挨着曼哈顿，当时房子便宜30多万，现在七八十万。但在新泽西另一个地方买的，我在课程上也讲过，在公开课上提到的100万的房子，2010年买的，现在两年前是90多万。这就是为什么我提到，千万不要把鸡蛋放在一个篮子里。比如曼哈顿10年基本没涨，2009年75万的中央公园附近一室一厅的房子，去年看还是80多万，差不多16年了。但如果你买到布鲁克林这些地方的话，可能是两三倍了。
这也是为什么我在讲整个全美国，不管经济衰退，不管市场怎么变化，只要我们能够掌握住板块轮动的规律，我们一定能赚到钱。但这个规律怎么掌握？因为今天是答疑，我在课程上也会跟大家讲。比如你这个地方已经长得过高了，它的周边一些度假的地方，如果去费城附近的东岸，也可以看看那边一些非地震的地方，这些地方在慢慢变好，价格比核心区域便宜，一定会慢慢涨起来。
比如新房这一块，我一直提到德州达拉斯这边，像萨斯利克。这些地方当时是华人区，价格也比较高，现在是非常好的区，都100多万以上。像Facebook在2006年之前都是一片空地，非常偏远。但随着时间推移，这些新区周边的业态起来后，整个城市的发展往这边来，它的增长你看2006年20多万的房子，现在七八十万了，以后还会涨。就像我在尔湾情况一样，新区没有老区长得好，是因为整个产业结构往新区搬，而且这个城市有大量的土地可以建。如果这个城市没有大量土地建，比如我们昨天提到的湾区，那些新房子所在区都是高速旁，都是位置非常差的地方，老区就值钱了。所以在湾区一定要买大地。核心区域长期来看还是比较保值的地方。比如现在湾区虽然每次回调都是几十万几十万的回调，但它每次涨起来也是几十万几十万的涨。对于湾区这些地方，因为它的股票在涨，每次下跌的时候都是我们进场的好时机。