自2025年《一大美丽法案》（One Big Beautiful Bill Act）通过以来，市场最关心的两个问题莫过于：
房贷利率还会不会降？
房价会不会继续涨？
以下为你拆解该法案对贷款利率和房价走势的深层影响，看懂这些，才能更好做出买房或投资决策
贷款利率影响分析
债务激增，推升长期借贷成本
该法案预计将在未来十年内使美国联邦债务大幅增加数万亿美元。而历史经验告诉我们，国债规模增加往往会导致长期利率上行（如10年期国债收益率）。
这将直接推高包括房贷在内的各类借贷利率，加重购房者还款压力。
来源：theguardian.com / americanprogress.org / newsweek.com
市场反应：债券市场要求更高利差
债市投资人已开始对财政风险“要价更高”。2025年初以来，10年期国债收益率已从约3.6%升至超4.4%，这是房贷利率定价的重要参考指标之一。
→ 房贷利率跟着水涨船高。
来源：vox.com
美联储政策影响有限
虽然联储正在考虑降息，但美联储主席鲍威尔也明确指出：房贷利率不直接由联邦基金利率决定。
抵押贷款利率更受长期债市与MBS（房贷支持证券）市场波动影响，即使降息也难立即传导到消费者层面。
来源：reuters.com / investopedia.com / theguardian.com
房价走势影响分析
高利率压制交易与挂牌量
当前30年固定房贷利率已接近7%，比疫情期间最低点上涨了4个点以上。
→ 导致大量买家观望、卖家惜售，交易冻结 + 供应紧缩的“双低局面”正在持续。
来源：investopedia.com
房价仍在涨，但速度放缓
尽管利率高企，但因库存有限，美国房价仍呈现小幅上涨趋势。
预测显示未来两年年增长率约为3–3.5%，但这已是2011年以来最低的增长区间。
高利率 + 建筑成本居高不下，新房供给跟不上市场节奏。
房东惜售 + 建商观望，供需错配加剧
多数房东持有低利率贷款，不愿放弃已有成本优势而出售；
而开发商则受制于劳动力短缺、材料涨价与政策不确定性，开工意愿不强。
→ 库存难以补足，供需错配仍将持续。
综合判断
|影响项|走势预判|核心影响|
|房贷利率|高位震荡，短期难降|对刚需购房者形成较大负担|
|房价|温和上涨（每年约3%）|不会暴跌，但投资回报期变长|
给购房者的建议
给购房者的建议
如果你是刚需：早买早锁利率，不要指望利率腰斩后再抄底；
如果你是投资者：关注高租金回报市场或新政支持的保障房领域，如LIHTC项目；
如果你在等待回调：请关注库存回升 + 利率实质下调两大信号。