二手房购买全攻略
一、选房智慧
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避开滞销房源：对于挂牌许久无人问津的房源，需谨慎考虑，可能存在不易察觉的缺陷。
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多角度看房：多次分时段探访，白天观察采光，夜晚评估入住率与噪音情况，全面了解居住环境。
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周边环境考察：细致检查小区内外环境、配套设施、物业服务质量及邻里关系，确保居住舒适。
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户口与学位确认：确保原房主户口迁出，学位未被占用，避免后续麻烦。
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居住权查询：核实房屋是否已设立居住权，保障自身权益。
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历史背景了解：查明房屋过往是否发生过不良事件，如意外、凶案等，避免心理阴影。
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家具家电明细：合同中详细列出家具家电的品牌型号，防止交房时“货不对板”。
二、合同细节与交易安全
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贷款条款清晰：合同中注明贷款未批时，首付、定金及中介费全额退还政策。
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物业保证金：设立物业保证金机制，确保房屋无隐藏问题。
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逐条审阅合同：签订前务必仔细阅读合同条款，特别是放款与交房相关条款。
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产权清晰无纠纷：确认产权归属清晰，避免遗产、婚姻等法律纠纷。
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选择可靠中介：优质中介能大幅简化购房流程，减少不必要的麻烦。
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中介费支付时机：尽量推迟支付中介费，建议在房产证到手或交房后再行支付。
三、额外注意事项
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提前看房：一旦有购房意向，即可开始看房，不必等到首付充足。
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签约前再确认：签约前再次实地查看房屋，并拍照或录像记录现状。
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费用与过户：确保所有相关账单（水、电、暖气、天然气、物业费等）已结清并过户，宽带、有线电视等也需完成过户手续。同时，钥匙、门禁卡等需一并交付。
四、选房技巧与楼层考量
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户型朝向：优选南北朝向，尤其是南向最佳，朝东次之，朝北则相对较差。
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位置选择：关注城市规划，优选交通便利、生活配套完善的区域。
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楼内配置：两梯两户虽好但公摊大，两梯三户性价比高，两梯四户公摊较小。
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楼间距与梯户比：楼间距越大越好，电梯数与户数比影响居住舒适度。
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居住环境：考察邻里关系、治安条件及居住人群素质，避免噪音干扰。
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房屋质量：仔细检查房屋结构、防水、防火等性能，避免老化或隐患。
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楼层选择：电梯小高层避免顶底楼层，尤其注意防水与采光问题，商户上方楼层需谨慎考虑。
五、二手房购买流程概览
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看房、选房
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锁定房源、议价
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签订合同、支付定金
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个人征信与流水审核
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银行贷款预审
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房东解压（如适用）
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签订贷款合同
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不动产中心网签备案
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支付首付、契税，办理过户与房产证
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房产证抵押贷款
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收房、验房
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贷款还清后，注销抵押
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房产正式归属买家