了解翻转房地产的税务问题：投资者与会计师的对话
Yan：大家好，我想确认一下，你们的会计师在计算翻转利润时，是按 总收入 还是 资本利得 来计算税务的？
Yan齡：我的一个朋友说她的会计师用资本利得，但我的会计师坚持要按总收入来算。这是他一贯的做法，甚至转到他手里的客户也都是这样计算的，我有点困惑。
王木木：大多数专门做翻转的会计师会按总收入来入账，然后扣除成本和费用。最后的净收入算作普通收入来缴税，通常不会用资本利得税率。如果持有超过一年，可以享受资本利得税率，这样税率会比较低。
Yan公：如果持有时间不到一年，能直接按资本利得来计算吗？
王木木：不行，资本利得的定义要求持有时间超过一年。如果持有时间不到一年，这部分利润算作短期资本利得，税率可能高达35%。而持有超过一年，才算长期资本利得，税率就会低得多，有时候甚至是0%。
王木木：简单来说，翻转性质的房产如果持有不到一年，利润就按普通收入来计算，税率比较高。如果持有超过一年才可以享受较低的资本利得税率。
Yan微：在加州如果按总收入来报税，我还需要支付额外的6000美元税费，所以我才想确认一下该怎么做，谢谢你们的帮助！
Yan發：房地产经销商（Dealer）和房地产投资者（Investor）之间的区别对于税务处理非常重要。房地产经销商主要从事短期获利活动，比如翻转、批发或开发房产。而房地产投资者则购买物业，打算长期持有，以获得租金收入或资产升值。
房地产经销商与投资者的关键区别
目的和活动
经销商：主要购买房地产进行转售，通常从事翻转、批发或开发房产。
投资者：购买房产以获取长期回报，通常会持有几年，赚取资产升值或租金收入。
税务处理
经销商：利润按普通收入税率征税（最高可达40%以上），无法享受资本利得税率，也不能使用诸如分期付款销售或类似交换的税务延迟策略。
投资者：利润按较低的资本利得税率征税（最高23.8%），并且可以使用税务延迟策略。
IRS（美国国税局）分类标准
IRS根据以下标准对个人进行分类：
所有权持有时间（经销商为短期，投资者为长期）
销售频率和连续性（经销商频繁销售）
购置物业的性质和目的
开发、广告和营销努力的程度（经销商更为积极）
Yan發：我的会计师解释说，IRS通常把房产翻转视为一种商业行为，而不是长期投资。这意味着翻转利润按普通收入来征税，并且你还需要支付自雇税。IRS会根据你的意图来判断你是“经销商”（翻转者）还是“投资者”。
Yan公：我会计师也是这么说的。他坚持认为翻转利润必须按总收入来报税，因为如果被IRS查到按资本利得报税，可能会受到罚款。
IRS对翻转税务的看法
IRS通常认为房产翻转属于商业活动，因此翻转房产的利润作为普通收入征税。这可能导致更高的税率，而长期持有的投资者则能享受资本利得税率，税务负担相对较轻。
正确地分类自己是“经销商”还是“投资者”对准确报税至关重要，也能帮助减少税务风险。如果你被视为经销商，你将面临较高的税负，并且无法享受像分期付款销售或类似交换的税务延迟策略。
总结来说，如何报税将直接影响到你的税务负担。建议在报税时咨询专业的会计师，确保自己符合IRS的相关规定，避免不必要的罚款。
原稿
Yan数地产投资6263805236
@all 跟小伙伴们确认一下，你们的会计师在计算你们的flipping收益时，是按qross receipt来计算的，还是按capital gain来计算的?谢谢
Yan齡地产投资6263805236
我一个朋友说她的会计师都是按capital gain来做的，但是我的会计师说要按gross receipt做，他之前都是这么做，而且从别的会计师转到他手里的也都是按gross receipt做的，我也晕了
王木木（琳）
大多数flipping 会计师 按gross receipts 入账，再扣成本费用，net income算ordinary income交税，不会用capital gain。如果持有超过一年就可以按Capital gain，tax rate 会比较低。
Yan公地产投资6263805236
如果不够1年，是否可以直接按capital gain
呢
王木木（琳）
不行，Capital gain定义要求超过一年以上
王木木（琳）
When you sell a capital asset for more than its original purchase price, the result is a capital gain. This capital gain is taxed differently depending on how long you hold the capital asset. If you held it for less than a year, your gain may be taxed upwards of 35%. If you held it for over a year, your rate may be less than 15% (and even 0% in some cases).
王木木（琳）
少于一年按short term capital gains, tax rate 比较高，我们一般说的是ong term capital gains 才有tax benefits,所以要超过一年才可以省税。
Yan微地产投资6263805236
加州比较麻，如果我按gross receipt，还需要交另外一个费用6000块，所以才想确认一下，谢谢你。
Yan發地产投资6263805236
A real estate dealer actively buys and sells properties in the ordinary course of business, treating them as inventory, while a real estate investor acquires properties with the intention to hold them long-term for rental income or appreciation.
Key Differences
Purpose and Activities
Dealer: Buys real estate primarily for resale to customers and profit in the short-term, such as flipping,
wholesaling, or developing properties.Investor: Buys properties to generate long-term returns from appreciation and/or rental income, usually holding them for years.
Tax Treatment
Dealer: Profits are treated as ordinary income, which can face higher tax rates (up to 40%+).They cannot
take advantage of capital gains tax rates, installment sales, or like-kind exchanges.
Investor: Profits qualify for favorable
capital gains tax rates (max 23.8%), and investors can use tax-deferral strategies like installment sales and like-kind
exchanges.
IRS Classification Criteria
Duration of ownership (short-term for
dealers, long-term for investors)Frequency and continuity of sales (frequent for dealers)
Nature and purpose of property
acquisition
Extent of improvements, advertising, and development efforts (more for dealers)
Efforts and methods to sell property
IRS Factors Used for Classification
Why the property was acquired
The duration held
Sales frequency and quantity
The extent of development or
subdivision efforts
Sales efforts and marketing activities Use of a dedicated office or sales staff Documentation: Careful planning and record-keeping are essential to defend status with the IRS
Practical Impact
Dealers face higher taxes and do not qualify for deferred tax benefits.
Investors have access to lower capital
gains rates and powerful tax deferment
options.
Correct classification is critical for
accurate tax reporting and liability
Yan發地产投资62638052368:08 PM
The IRS generally classifies house
flipping as a business, not a long-term
investment, which has major tax
consequences. Profits are taxed as
ordinary income at a higher rate, and you are subject to self-employment tax.The IRS determines whether you are a “dealer” (flipper) or an “investor” based on your intent.
Yan公地产投资6263805236
这是我的会计师的解释，他个人坚持flipping必须按gross receipt报税，按capital gain报税，如果被IRS查到，就会被罚款