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合同签署必备文件：租房合同+ 披露+ 检查+ 紧急联系，缺一不可
大家好，我们招租流程最后冲刺：背景过关，租客点头？直奔合同签署！这步超关键，文件齐全才能铁板钉钉，避开后期扯皮。
合同签署，第一关是收齐核心文件。首当其冲是租房合同（lease agreement），核心大头，可能附带addendum（补充协议），比如租客带宠物（pet），小狗小猫得写清楚宠物品种、数量、额外押金等，根据你房子情况灵活添加。
我们的租房合同用自动模板，前页填基本infomation（名字、租金、期限），后页自动生成全约，省时神器。但合同有license（授权），这里我没法给到你们完整的租房合同。不过关键条款我放文档里，docent文件发群，copy paste用。
接下来，lead-based paint disclosure（含铅油漆披露），理论上1978年前房子必备，但我们一视同仁，哪怕2022新房也发——让租客签字确认知情，防后期健康索赔。move-in/move-out inspection form（入住/退房检查表），我们必须发给他们填，但不强制回收；表上白纸黑字：7天内不交，默认房子完美无缺，没损坏没问题。
最后，emergency contact form（紧急联系表），绝对强制填写。万一租客出事儿——漏水淹家、火警、老人突发在家过世——谁联系？没有这张表，你找不着人麻烦上身。总之，这四件套：租房合同、含铅披露、入退检查、紧急联系，lease agreement、lead-based paint disclosure、emergency contact form必须回收，move-in/move-out inspection form可以不回收，但全发，这些定调你和租客关系，签前想想清楚。
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必备条款详解：租金罚款、设备责任、web notice ，实战避坑
合同灵魂在条款，我们经验满满，必备几条我在文档列清楚，major ones直接用或改。以前没的，现在加——比如霉菌条款（mold clause），我们这儿天热湿重，霉菌泛滥，早年漏了这条可能会后悔。你么可以根据你所在的州，根据情况是否要搬运到你的合同中去。
租金late fee（迟交罚款）：我们把base rent抬高100刀——比如房子1575，我们写1675，但准时付（due date当天）给100 discount。晚一天会自动扣100，理论上零容忍。额外，每天20刀，继续晚滚雪球。其他fee类似，依葫芦画瓢或按照自己的模板。
维修条款（maintenance）：打电话叫修的话，我们先收100服务费，从下月租金扣除。不管事情的大小，比如AC坏修500，也得补100——激励他们自理小毛病。appliance（家电）责任：冰箱、炉子（range oven）、洗碗机（dishwasher）全免责，我们只提供用，不保修坏了房客自掏腰包——合同明写，省得我们后续头疼。
重磅：web notice（电子通知）条款。查你们州法允不允许——我们在法庭上见到过，房东输掉官司多因租客说“没收到notice（通知）”。加上这条，允许email/text发eviction notice（驱逐通知），不用邮寄。租客辩解“我没收到”，你拿出合同：“你review过，zoom meeting解释过，我录了像，你签字时知道。”一句话有力回复，省时省力。州法护租客？加了也没坏处，到时候贴在门上照相（5天提前通知，我们州标准），或certified mail（挂号信）签收，根据本地rule走。如果允许的话，强烈推荐在合约里加上web notice。
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起草合同起步：从标准模板加料，新手零基础也行
大家不会起草的话，建议去real estate commission（房地产委员会）官网，下standard lease（标准租约），免费下载后，加进我给的条款——租金due、grace period（宽限期）、payable方式（支付法）、late计算、rent increase通知/幅度/频率/时间，内容全覆盖。
签署流程：虚拟助理+zoom 远程，高效防纠纷
签约全远程，我们用virtual assistant（虚拟助理），4-5刀/小时，填模板生成合同。我们审一遍，改特殊点（如额外条款），OK后email租客。远程优先，经纪人来做也用我们的合同，非他们standard——助理核实，zoom时助理解释，经纪人在场（MLS上市房子）。
非MLS只在Zillow展示的房子，由助理solo解释——提前通知：“腾出1小时在zoom走一遍合同流程。”解释完，租客同意以后，我们会发Esign。签完以后，我们回收全doc（合同、披露、紧急表等），重发给租客+水电info+录像链接（Google Drive存zoom），证明“租客同意过、沟通过”——万一法庭上租客喊“不懂”时，这是证据链铁证。