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入住环节：签约后收钱交接，防坑全攻略
大家好，合同签了，租客入住（move-in）。这步别马虎，收钱、交钥匙、过户、公用事业全链条稳住，避开后期纠纷，我们一步步把收钱方式、当天交接、后续跟进全说透。
收钱& 入住费用：只认靠谱支付，信用卡wire 全pass
入住前，先收押金（deposit）。比如签合同是9月27日，入住是10月1日。租金等当天收，但deposit必须24小时内到账——我们条款铁规矩：超时的话合同自动视为无效。
支付方式挑剔，我们只接受这些：cashier’s check、money order。为什么是这些？因为我们吃过亏，wire transfer看似到账，实际几天内可撤销；ACH类似，平台退款容易；personal check绝对NO，到账慢还能bounce；信用卡绝对不接受，退款超简单亏本买卖。
Zelle, Venmo, Cash App这种电子支付，一般不到万不得已，我们也不会启用。 免得到时候我们需要驱逐租客的时候，租客给你电子转钱，这样可能会影响到我们的驱逐进程。
怎么收钱呢？经纪人（agent）或本地人/你自己上门，支票写公司/owner名，直接给；或者发给agent银行info，让他们收到cashier check或者 Money Order 后，存到我们的银行。 这样，我们零跑腿。
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入住当天：一手交钱一手钥匙，录像go through 教使用
入住日high light：收尾款（如果分期）、转公用事业（utilities：水电气）、给表读数、拍照录像、testimony、walk through（巡房）、AC filter叮嘱、房子快速使用指南。我们全当面办，零遗漏。分两次付也和前面一样，准时交接。
先收钱，同上——经纪人/你/本地帮手执行，没经纪人的话，需要自己来完成。时间紧的话，比如9月27日周六，10月1日入住？提前发给租客utilities info（账号密码），提醒转户；给5天宽限，超了由租客付（按日算或当天清零）。当天读表（meter），拍照存证——起始数清清楚楚，退房时对账不扯皮。
交钥匙前，当面walk through：房子condition全录（照片+视频），说“房子是现在这样子，正常磨损OK，搬走时expect一样；墙洞门坏的话需要自费修理”。租客同意，这样防退房时赖账，交钥匙时录testimony（证言视频）。
go through时，教appliance：AC filter，叮嘱“每3个月更换一次”；烘干机filter，每次洗衣后清理干净；冰箱、炉子、洗碗机全演示，告诉租客使用指南（quick use）。
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入住后跟进：一周check list ，归档过户保险全确认
租客入住后别散漫，一周内核实：材料归档（file sent to tenant：lease、lead-based paint disclosure、emergency contact）；lockbox&sign（挂锁盒&招牌）收回——你亲自办的话，当天拆；经纪人/雇人的话，下一次我们取回，这些事情confirm到位。
查水电气过户：时间长（9月27日-10月15日）的话，入住前要求转完；时间紧迫（9月27日-10月1日）的话，一周后联系utility公司确认是否转完。入住/退租inspection form（可选，不催）；租客保险（renter’s insurance）必须购买，入住时间还早的话建议提前办，搬入时间紧张的话可以后补——确认保险到位；紧急联系表也要检查归档。
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内容回顾： 招租三个方面是市场推广、预审、看房；选租三个方面是背景调查、签署合同、入住。
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本讲总结：招租六步走，从清洁到管理闭环
课程收官，小结招租&选租精华：1. 房子准备——深度清洁，专业摄影，第一印象拉满；合理定价，根据申请调整租金，别高估空置。2. 推广——多渠道（Zillow、Craigslist），线上线下同时招租。3. 筛选——严格预审，核查收入、信用记录（credit record）、驱逐历史（eviction record）。4. 规范签约——合同条款完整，解释清楚。5. 细致入住——收齐款项，确认过户，建档管理。6. 做好交接——从钥匙到保险，全链条平稳。