做房东，最怕遇到不交租、还反咬一口的租客。
我们做Rent-to-own, 房产的日常维修主要由租客负责，不过我们也承诺，在租客搬进去的第一个月内，可以把发现的房屋问题或需要修理的地方告诉我们，我们会一起处理。
这位租客，搬进去没多久，就给了我们一长串维修清单，我们也尽量一一配合、前后修了不少。
有几样东西，我们觉得就是美观的问题，不影响使用，没有必要换或者修。他很不爽，就开始声称房子存在“安全隐患”，不适合居住，他要请律师控告我们。同时，开始拒付房租。
声称：等我们把房子的安全隐患解除了，修到“符合他们的要求”，他们才会付房租。
我的合伙人来自加州，一听就急了，和租客来回争论、解释、理论了很久。
但结果很现实：租客就是不付钱。
我跟合伙人说了一句话：
不要扯了，等我 vacation 回来，直接 file eviction。
这里是路易斯安那，不是加州
1 月初度假回来，第二天我就去了法院递交 eviction。
开庭前，合伙人依然很紧张，一大早特意给我发信息，千叮咛万嘱咐，让我看看他和租客的详细聊天记录，以及法庭上需要注意什么。
我能想象出他有多紧张。
我心里其实很清楚：
这是路易斯安那，不是加州。
开庭后，法官第一句话就问我：
你为什么要驱逐租客？
我回答得很简单：
他没有支付 1 月份房租。
然后轮到租客发言，对方“哔哩吧啦”说了一大堆理由，
包括房子有安全问题、我们把支付通道关掉了等等，同时表示：其实他们是“有能力付房租的”等等。
法官并没有深挖房子是否需要维修，
而是直接问了一个关键问题：
你们还想不想继续住？
租客立刻回答：
当然想。
接着他们开始抱怨：
房东把线上支付平台关掉了，我们没法付钱。
我当庭说明：
我们给过你们选择，现在仍然可以付款，但只能用 cashier’s check 或 money order，可你们并没有给。
合同就是合同，签了就要认
接下来法官问我：
租客一共欠多少钱？
我报出了金额，包括：
- 欠付房租
- HOA fee
- $500 的上庭费用
- 每天 $20 的 late fee
法官开始质疑 $500美元的上庭费用。
我立刻回应：
这是合同里明确写的。签合同前我们开过 Zoom meeting，租客清楚条款，并且签了字。
法官的态度立刻转变：
合同就是合同，要尊重。
租客开始抱怨：
每天 $20 太贵了。
法官直接回了一句：
这是你们同意的。
本来 $1,875的租金，法庭判决下来，最后租客要付 $2,893
在庭审过程中，法官始终只抓住一个核心：
房租到底付没付？现在能不能付？
他问租客：
你们有钱吗？
租客说有，大概 3000。
法官再问我：
一共欠你多少钱？
我算了一下，加上费用，一共 $2,893。
法官问我能不能接受付款，而不是驱赶。
我说可以，但有条件：
今天中午 12 点前，必须在法院当场收到全额 cashier’s check 或 money order。
法官问租客行不行。并且跟租客说：
现在 10 点多，房东要求12点，时间应该是充裕的。
租客同意了，庭审结束。
出了法庭，我给合伙人打电话，告知结果。
合伙人如释重负：
还是在路易斯安那驱逐租客容易呀。
不久，租客就把 cashier’s check 亲手交到了我手上。
并问我什么时候会把支付平台的支付通道打开。
我说，等我存了支票，我就会让小助手把支付通道开开，以后你们可以直接在上面付房租。
事情就这样告一段落。
驱逐这件事，地点决定胜率
最近在地产俱乐部里，看到很多会员分享赶租客的痛苦经历。
说实话，在新奥尔良驱逐了多次租客，相对很多蓝州的同学， 我常常觉得，自己之所以很容易地驱逐租客，不是我能力强，而是运气好。
因为很多时候，
驱逐租客，最关键的不是你的能力， 而是你在哪里。
在 路易斯安那：
- 租客不交租
- 房东依法驱逐
胜算很高，而且通常几周内就能解决
胜算很高，而且通常几周内就能解决同样的案例，放到别的州，结果可能会大不同。
做房产投资时，我们其实有一个不容忽视的“隐形合伙人”——政府。
一个州的政策是偏向房东还是偏向租客，往往决定了驱逐租客到底是“几周能解决”，还是“能把人拖到崩溃”。
做房东，从来不是一件轻松的事。
但懂规则、选对地方、该出手时不犹豫，
往往比情绪、争吵和“讲道理”更重要。
如果你是房东，希望这篇真实经历，能给你一点底气。
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