1. 租客和邻居不和怎么处理
11月23号
英子在AZ: 请问一个问题：租客跟邻居有了停车的分歧 我们社区有overflow parking（不大的公共停车区 ），就不允许停路边。我们租客家有4个大人 4辆车. 邻居家有个storage pod, 想用overflow parking, 问我们租客能不能把车停在车库 和driveway 把overflow 让给他们用。租客说 不行，因为停在自己的driveway,车库里的车就出不来了。 邻居就找我 让我跟租客说 大家有遇到过这种问题吗？或者如果租客跟邻居不和一般怎么处理？
杨卿回复：如果租客所坚持的是合法且合理的，我当然要维护我租客的诉求。他们租我房子，在合理范围内我会尽量满足他们的要求。付我房租的是租客，不是邻居
个人意见，仅供参考
来源：学霸群
2.邻居车库着火受牵连，租客没有rental insurance怎么办？
答：12月5日
chatTime: 向大家请教一下。先谢了。我有个出租的Condo. Condo 的车库是几家的连在一起的。上周租客发照片来说旁边的车库着火把包括我家车库在内的五家车库都烧毁了。目前消防局正在调查中。开始租客说他已经报他的汽车保险了。昨天他又来问我的homeowner insurance 是否保车库里的property.我说不保，让他看他的renter insurance. 他说”I don’t think we purchased the renter insurance unless it is part of the lease”. 我的lease 上有一条说明火灾等的损失房东不负责任。建议他们自己买insurance. 具体如下。我当时鉴lease 时没有要求他们买rental insurance. 让他们review lease, 有问题问我。他们也没问什么，签了lease. 从法律的角度来说，我需要负责他的车的损失吗？谢谢🙏
罗剑青回复： No.只有renter insurance 会保他的个人财物我有个房子被盗了 房客丢了电脑和两块手表 最后是renter insurance赔了他
chattime @Jianqing 谢谢。他没买renter insurance. 开始他说报他的auto insurance 了。可能auto insurance 不赔偿。他就回来纠结我说renter insurance 是否是lease 的一部分，我指出lease 中的相关项目，他没说什么。我是想他会不会告我如果导致火灾的那方因种种原因不赔。我也觉得象你说的那样。就是第一次碰到，心里有些不安☺️
@Joyce 车库烧没了。 condo unit 离得远，没受影响。
Nicole ting 回复：这种火灾房东也是需要受赔偿的，房东也损失了。租客私人物品，应该自己买renter insurance
jianhua 回复：@Jian 我本来第一反应也是依照你的lease, 你既没有责任(
不是你的错)也没有义务去赔租客的车。正规的做法确实走renter insurance。但目前看来，tenant也确实是无辜受害者，所以实际处理起来还是要case by case，看看如何能帮到tenant。如果火险和汽车保险都没能给他赔偿，你看看有没有the local Victim/Witness program through the District Attorney’s office. 很多地方有一种State Victim’s Compensation fund， 专门帮助这些无辜受害者的。你先查查。
这种事情landlord和租客都没有犯错，都有损失，我建议要照顾到租客的情绪，尽量商量着解决。扯皮起来是很累心的事。
chattime：@Nicole ting 是的，如果责任方不赔偿，我的保险structure 部分赔偿金额不知够不够。现在加州的重建费用一定很高呢。我是希望责任方的保险能cover.
@Jianhua 谢谢你的建议，你说的对。我去查查帮助无辜受害者的信息。我也是希望他和我都有赔偿。我跟他说再等到fire department 的inspection report 出来，看看责任方是否愿意负责。我现在先去按你说的找找帮助受害者的组织以防责任方不赔偿。我能理解他的处境，尽量找到一个好的解决办法。谢谢你的提醒。
来源：学霸群
3.请问群里开过solo 401k的学霸，用哪家，有哪些注意事项？ 1099 收入多少以上值得做？自己开还是人工？
答：如果您是自雇人员，想要开solo401k,记得在12月31日前开户。价格很便宜，去他们网站 填了一些资料，然后他们就给开了
4. 房子外墙底部的Stucco脱落了，如何处理？
请教一下。图中房子外墙底部的Stucco脱落了。下雨时这个地方会有积水。我打算在接近ground 的位置用concrete, 再涂上barrier liquid 来防水，找个好几个barrier liquid 都不能在它上面paint. 大家有推荐的barrier liquid吗？它干了以后可以paint 的。 或有其他的防水方法或材料推荐吗？
答：这个concrete sealer/filler 应该有不同的颜色，你可以去Home Depot 问一下。
倾向于先seal the cracks , 然后再补stucco.
来源：学霸成长群
5.请问如果租客提前terminate lease early，一般是不是就是让他们罚一个月的租金？这个条款一般是怎样的，
答：这个一般看房东跟租客的协商，原则上房东不同意，租客继续履行合同
根据具体情况来，看是什么原因，如果因为付不出租金的话，那还是尽早找下家，扣一个月的租金或者是协商找到下个租客再批准提前解除，实现无缝衔接
提前在租约中规定好是怎么操作的，租约是必须提前两个月通知。两个月内，如果我们能找到租客还好。不然租客在租约内，就得付租金，直到我们找到租客为止。
如果你恰好在新泽西州的话，可以把下面这个新泽西州政府提供的小册子给租客看看。新泽西是偏民主党的州，即便如此这本小册子也是说明了，租客提前离开也需要继续付租金直到租约结束的 https://www.nj.gov/dca/divisions/codes/publications/pdf_lti/t_i_r.pdf。我已经遇到了五、六次租客想提前搬走的情况。我把这个州政府的小册子给他们看过之后，他们无一例外都老实付租金直到租约结束
6.condo里的地毯太旧，我换成了vinyl地板，但是换之前没有提交材料给hoa审批，现在已经换完了楼下邻居开始抱怨。后来我们补交了材料给hoa，可是没有通过board的approval，说vinyl地板不能防止噪音，可是我的地板商出具了一下材料说是隔音的。楼长给出了主意，说是让换我们换回地毯，就没什么事了。我想请教大家，这种情况下，我换回地毯就万事大吉么？如果不换，hoa会放lien在我房子上，以后影响卖？
答：你最好和HOA直接谈 他们也许给你几个选项 拆了 或者加一层等等。HOA比较讨厌 我们夏天也是要换成地板 换之前问了一句 他们说 bylaw规定二楼必须有地毯 所以我们只好洗了洗地毯。
7.这是佛州的房子，外墙有裂缝，这是正常的吗？应该要赶紧补上吗？谢谢
答：只是这么点，非常正常的。补上只是为了美观，不会影响结构。一般也不会渗水。
8.请问有经验的房东同学和老师，租客第一年租期快到期了，问他准备renew lease的事，她说可不可以只延期6个月。一般renew允许老租客只延几个月吗？我以为lease renew也是12个月起吧？
答：可以的 只要房东愿意 但房东要注意新的到期月份是否容易找到新租客 比如冬天很少人找房
9.学区房在南加，2b2.5b townhouse, 离公司上班的地方较近，算是交通方便的位置。受众应该是上班的家庭。带小孩的也合适因为学校不错
答：7月1日或8月1日比较好租。
10.我看中一个四单元的地产，zoning是commercial ，将来卖出的时候可以做1031 exchange吗？另外，这种四单元公寓可以做conventinal loan吗？还是只能commecial loan？
答：1031没问题的，和zoning无关，可以做conventional loan
11.去年买了个房子，按照投资房买的，现在给我父母亲住，这个可以算到投资收入里吗？
答：如果是空着的房子，但是以出租为目的，就可以报税
如果出租给父母，但是没有收租金，那就算赠予市场租金给你父母，你可能需要报赠予税
如果是loss 就可以抵消其它出租房的盈利
如果你没有其它被动收入可以核减，可以把loss 转给您个人，最为主动收入的loss 核减
12. SFH出租房新房 座標San Antonio, 請問大家建議裝irrigation sprinkler嗎? 個人覺得,灌溉系統很容易壞,維護成本很高, 但如果不装，讓租客手动澆水，大家覺得可行嗎? 或者大家有什麼其他的建議嗎
答：建议铺成小石子。
13.请问这个遗产房case中为什么有这句话 我觉得明明这个lien是最高级的呀 为什么可能会被再次拍卖？
答：如果你拍到了，有不按要求交钱，sheriff 会按原来的条款重新拍卖
14.楼上水池堵了，加上水管里面生锈导致的水管漏水。租客请人来修，并换了个新PVC水管。我的问题是，这个被切割的顶子维修是该谁来负责呢？
答：自己另外找人修理，没有绝对的标准 你们商量好就行 而且plumbing的钱比补这个洞贵多了。
如果你能凑合的话，可以只让他来一次，把墙板钉上，稍微抹一点灰，就这样算了。等下次有其他工程的时候，顺便再打磨一下、再上灰，然后再打磨 然后上漆
15. 我在做title search的时候发现一个问题, 有的房子有subject to 的lien，但是完全不知道余额还有多少。请问有什办法可以得知？
home owner已去世 房子被第二顺位银行拍卖
但是不知道老房主什么时候停止还款的 也不知道legal fee多少 在case中这些信息都没有
答：第一顺位银行应该不会告诉你，只能去查看第一顺位贷款什么时候贷的，当初是什么样的term, 假定老屋主按时还贷，估算一下现在的balance。只能估算。查一下什么时候去世，算那个时候开始没付款，估一些late fee等。
16.房东想提前break lease，不想出租了，可以么，一般怎么和房客协调？
答：房东想提前break lease通常要与租客协商并付费给租客。 我曾经给租客三个月free， 另加$3000 加Uhaul 2天才把他们请出去。
17.土地的等高线地图怎么查？
答：找人测Topo, 或者试试County GIS map
18.请问各位学霸一个rental property 问题，报税的时候有一项depreciation，里面根据购买价和land 的价值来算，这个land 是否要根据每年新的property tax new number 更新一下？还是说每年按第一年的数字一直保持就好？谢谢
答： land不depreciate. 建物才要.
建物基本上depreciate是用第一年數字（adjusted basis)用27.5年（residential), 39年（commercial property)來depreciate.
19. 我注册了一个公司 上面什么都没有，我买了两个房子都在我自己名下，现在有个房子要装修 我可以开个公司的卡然后所有的费用从公司卡上出吗？主要是我想和我个人的卡分开 放在一起很麻烦
答：如果您的公司是pass through 的，比如普通的LLC. 跟您自己名下花费也没有太大区别。两个房子如果是装修后出租，装修的有些费用可以增加折旧的basis. 留好发票，算清楚basis。
20.请问各位有LLC 的学霸 一个问题 ：This is a reminder that there’s a new federal compliance requirement for xx LLC to file a Beneficial Ownership Information Report. 请问这个是新的mandatory吗， 大家都file 了吗？
答：是新的，还没file，貌似可以等到年底。
https://www.fincen.gov/boi https://home.treasury.gov/news/press-releases/jy2015。
Filing is simple, secure, and free of charge. Companies that are required to comply (“reporting companies”) must file their initial reports by the following deadlines:
Existing companies: Reporting companies created or registered to do business in the United States before January 1, 2024 must file by January 1, 2025.
Newly created or registered companies: Reporting companies created or registered to do business in the United States in 2024 have 90 calendar days to file after receiving actual or public notice that their company’s creation or registration is effective.
21.我拍卖的房子以前有过白蚁 请问这个对后续卖房有多大影响？ 两年前处理过
答：在AZ几乎所有的房子都有白蚁history。 我们家06 年从builder买的新房子第一年就发现了白蚁， pest control 做了局部处理。第二年又看到白蚁。我们左邻右舍都有同样问题。 后来builder要求所有做了whole house treatments. 并提供五年保证。 之后的处理就交给owners.
没有active 白蚁就可以， 否则需要seller 出钱处理。
有过白蚁也许不是很大的问题。关键是白蚁蛀过的地方是不是承重结构，是否容易修理替换这些结构件。
22.房客说：“animal(s) has made a home in the attic in the last couple of weeks. I suspect it is a raccoon or possum with baby(ies). ” 这种情况怎么搞啊？
答：买一些卫生球丢进去。
22.美国大选对经济的影响
美联储主席最近的鸽派言论估计是大选效应，此人急于取悦现任和下一任总统。
川普上台利好经济增长，但是他会压美联储降息从而加剧通货膨胀。不严格估计，川普上台会导致通货膨胀翻倍超过6%，而拜登连任利空经济发展，从而导致滞涨风险升高。
川普甚至会想办法打击美联储的独立地位，要求美联储主席向总统汇报工作和听取指示。一旦这个做法成功，美国将进入经济高速发展而通货膨胀无人敢管的境地，资产泡沫加剧而住宅房地产进入泡沫时代。
23.商业房地产市场的雷曼时刻可能即将到来了
很多小银行投资了大量的这种房地产，这些小银行可能成批倒下
作为股票市场策略，可以做空房地产比例高的小银行，同比例做多房地产占比低的大银行
24.怎样把这个mold去掉？ 今后怎么才能避免mold进一步发展？
答：Molding 是个大问题，尤其是出租房，烂的租客可以用这制造很多事情，甚至勒索，告你。尽早请专业人士处理！有的保险是保的，他们会请他们合作的contractors来评估，给方案。要先找到水源/问题，然后开墙，维修，去霉，烘干等步骤。 我一般在此其间会找个airbnb让租客先搬出去，这样不会打扰了他们的正常生活。
排风扇一定要排到室外去，否则就会发霉。我的自住房刚买的时候就是这个问题。前房主找了专业人士做了去霉，我们按了排风管道，才没有再长霉。
25.大家有过处理租客抱怨地下室长霉的经验么？
希望听听大家处理的具体步骤和怎么避免被告。 听说如果房东不处理，后果可能是租客可以因为这个理由拒绝付房租，或者他们可以去habitability hearing。 我房子大概的情况，刚买几个月的房子，下大雨的时候会地下室有水，但不下雨过几天就会干，是买房以前就存在的老问题。 因为我们涨租到市场价了，租客不高兴就把这个问题提出来，其他还提了很多问题我们都解决了。他也明确说这是对涨租不满找茬。 因为他们在地下室洗衣服（房东的洗衣机烘干机给他们用）所以他们认为地下室也是他们的活动区域，要求除霉。 请大家支招看怎么处理。 谢谢！
答：建议先请有经验的人检查一下是否有漏水，如果有漏水源，修复。如果没有漏水源，用湿度计测量潮湿程度，并在地下室放抽湿机，湿度大的地方可放专用排风扇…
感觉是雨水排放的问题。 首先要保证gutter的排水要排到两尺以外的地方，房子周围不能低哇不能有积水。 install French drain system to guide water out.
已经看到霉菌了 还用测试？
关键是怎么解决漏水问题。 作为owner，你也不希望房子地基长期积水。 漏水可造成地基下陷， 墙体变形，地下室物件生锈、霉菌… 尽快行动起来把问题解决掉才能根本解决后顾之忧。
建议告诉租客，谢谢他及时反映问题，你会尽快专业人员评估和修理。
让他给你一些时间来解决问题， 你会及时更新你的维修进展。
地下室长霉是很常见的问题，而且确实属于房东需要负责解决的范畴。我也建议请人看一下什么霉菌、什么问题造成的，做一些维修和防护工作。
因为有些霉菌是对健康有较大危害（有不少是没有明显危害的），所以还是要及时处理。
租客可以以此理由不交房租。起诉也有可能，但一般不会，因为最后可能会是租客自己的问题也说不定。
学员解决流程总结：
鉴于房客要求我们检测和处理地下室霉菌，我们准备这么处理1）发一封邮件给租客说我们计划请专人处理地下室，请他们5天内搬走在地下室存放的东西，不然造成损坏或者潮湿我们无法负责。2）先找人识别一下霉菌类型，并对症下药使用bleach或者其他方式除去，3）确保地下室sump pump，4）装上自动启动的除湿机；5）地下室锁起来，房管会负责日常维护，不是租客活动区域，免得租客维护不当又长霉。
6）还有就是凤城红提到的解决根本问题 - 保证gutter的排水要排到两尺以外的地方，看大雨之后还会不会漏水。如果还有问题，再考虑 install French drain system to guide water out.
搞清楚地下室为什么潮湿 水从墙缝里流进来的 还是地面冒出来的 然后好几种处理方法是1）有的用防水水泥堵缝就行 2） 还有一种做法 有人DIY 就是在里面做 向地下室墙壁裂缝里注射radonseal. 一种高分子膨胀材料
(epoxy sealant) 3）在外面墙根用水泥做个斜坡 4）French drain. 5)防水公司的做法。 在里面围着墙根 挖个渠 装上两个水泵。
26.招租的时候，什么理由拒绝是不踩红线的？
答：对不想收的申请：不拒绝、不回复、不联系，问就是还在审核中
27.French drain的报价问题
答：10多年前做的，具体价格忘记了，应该在2000-3000这个范围吧，我的情况是后院地势高，雨水会汇集后流向房子，挖的这条french drain将雨水导向了其他地方。
还有，French drain的长度，开挖难度等也都会影响报价
28.出租房租客才第二个月就开始拖欠房租，各种理由一拖再拖，是不是立马找律师采取类似eviction的行动
答：经验之谈，越快越好！
这种很可能是专业租霸，别问我怎么知道的
29.请律师vs 自己做eviction, 选哪样？
答：一般来说请专业律师，专业人做专业事，早做完eviction的预期收入大于律师费用。
30.问下房子换窗户怎样会比较省钱 房子准备卖掉，Lowes14个窗户的报价是$17k，我觉得对于一个只能卖二十多万的房子来说太贵了
网友1回复：现在华人师傅的价格是$400一扇
网友2回复：
如果是双层窗户foggy了，就只换玻璃就好，一块玻璃100元左右，找华人师傅换手工费100一个，刚换了20个窗户，花了4200
找各种窗户公司报价，最低报价2万3，最高给我报3万7，我气得把他赶跑了
我说20万出头的condo你好意思让我换3万7的窗户？
楼主回复：
我的房子1950年的，窗户好像不是标准的
我的房子1950年建造的石头房子，目前窗户是铝合金的，单层且不隔音，很多已经拉不开了。找了home depot 和lowes来报价 价格手一个一万七，一个一万九
我的房子恐怕不能只换玻璃，因为是老的铝合金门窗，已经很难拉开和关上，玻璃也破损了
网友1回复：窗户都是从华人工厂订制的
网友3回复：如果是老房子的single panel 窗户，最经济的办法是装Storm Windows；但如果有些已经拉不开了，应该考虑换，主要是city对安全的要求（火灾时得有逃生的通道），这个你需要问city or 来测量窗户尺寸的专业人士，他们应该知道。
楼主回复：多谢 看来我应该换掉
网友1回复：看看周围有没有华人的窗户工厂，从那里进货比较便宜，他们也可以介绍师傅
31.请教各位学霸: 我正在招房客。
有一个申请人递交了所有申请材料。I ordered his screening report. His credit score is good. But he has a eviction filing two years ago. 我以此为由，发 email拒绝他。他说那个eviction was dismissed by landlord voluntarily. 并发给我 court document Voluntary Dismissal. 这个filing 发生在2022年4月疫情期间，我猜测双方可能是和平解决了。我的问题是: 1. 这种人可以租吗？2. 如果我想避免以后的麻烦，可以用 “we don’t accept eviction filing history” 为理由拒绝他吗？谢谢各位！
网友1 回复：我不租给任何有eviction record 的人
楼主回复：
谢谢回答！是不是说，不论 eviction filing 的结果如何，我都可以拒绝他？这样做不违法吧
网友2回复：
尽量不要这么说
你只要说你找到其他租客了就可以了。不需要给理由。
楼主回复：
短期内，我们可能找不到其他租客。这个申请人把我们盯的很紧
网友2回复：没关系的，主动权在你，没租出去的话，你就说暂时不想出租就好了。他们把你盯得很紧，本身就不是好事。真正好租客是不愁租不到房子的。
网友3回复：拒绝租客最好不要提供任何理由
楼主回复：在eviction filling 后的这两年，他在一个高档apartment租房一年，又搬到另一个高档apartment 住了一年至今。我们去这两家 apartments 问询过，他记录良好。
我们发email 拒绝他后，他立刻送给我们 court 的 Voluntary Dismissal. 然后又通知我们，他刚刚要求 court 把这个 eviction record remove 掉。
我们也很疑虑。就是不知道怎么拒绝他。
网友4回复：不回复不拒绝 不说就不会错
网友1回复：最好不回答，实在无法回避就说正在度假，几天后才能review applications 请耐心等待
楼主后续：你们的建议！我们昨天已经发email 以 eviction history 为由拒绝他了。今早，他发给我们 court Voluntary Dismissal， 并解释 eviction dismissed; 然后，又说他都不知道这个记录会在他的credit report 中出现，他今天已经提交 request 到 court to remove 他的 eviction filling 记录，并发给我们他的 request; 然后就打给我们好几个电话，我们也沒接。
跟据大家的建议，我们准备不再回复他了。担心他再纠缠，我们正在考虑主动退回他的申请费，是不是可以对他有些安慰？
网友5回复：是不是告诉他你们正在reviewing applications, 在他前面有几个applications. 如果到时他的没有被接受，会把application fee 退给他。 这样是不是比现在推给他好些？
网友6回复：为什么要退申请费？他反复纠缠，你的时间不值钱吗？除非你已经说明了拒绝的申请人一律退回申请费
楼主回复：我们昨天已经发email 以 eviction history 为由拒绝他了。现在似乎沒有回旋空间，只能不再回复了
怕骚扰，更怕告到哪个部门，毕竟对方是少数族裔。
网友7回复：对，不用回复。如果他告你。你就说我做决定的时候他那个还没撤销，我也不能等他。已经选另一个租客了。
网友8回复：有的地方是不可以用eviction history 甚至criminal history /section 8等作为拒绝理由，申请者可以告房东。同意前面大家说的不要写为什么拒绝
网友1回复： 建议退费
32.大家有同印度租客打交道的经验吗？ 我听到的都不太正面，但目前申请人中很多是印度人。
网友1回复：这个…很难一概而论吧。还是case by case
楼主回复：哎，担心等发现这个case不对的时候已经太晚了。经纪说，斤斤计较都还可以忍受，咖喱味是基本无法去除。
网友2回复：印度人有很多独特的民族特性，习惯就还好。印度租客算是比较好的群体。
楼主回复：谢谢。我也觉得他们大多高收入高信用分，不会不交房租。但一上来就砍价的也只有印度租客。不知道咖喱味有去除的方法不…
33.在加州如果房子是夫妻之间互转或是父母把房子给孩子房子（都没有买卖）的情况，property tax会改变吗？
网友1回复：夫妻不会，
父母给子女的情况比较复杂，如果是自住房，子女也在这个房子居住，且价值不超过一定标准才符合 parent-child exclusion 。
楼主回复：请问要去那里可以找到information?
网友1回复：
california proposition 19
Or ask the County assessor
通过信托转会避免，操作比较复杂，需要咨询信托律师。
网友2回复：父母给孩子房地产最好的方式就是遗产， 建议不要在美国尝试大陆人的习俗，因为美国的法律是适应美国人习惯的。
34.在加州小区隔音太差，楼上邻居经常半夜有宠物在卧室奔跑，摔门等已经影响正常生活和休息。和公寓沟通数次无果，目前已经发展到影响身心健康。请问是否有朋友有好的建议？
网友1回复：建议换房子