用 1031 交换买的投资房，以后是否可以再变回自住房？如果可以，在自住两年以后出售，是否可以享受 25 万（个人）或 50 万（夫妻）的免税额？

[Dichan_Xuetang]

根据目前的税法规定，使用 1031 交换购买的投资房是可以变回自住房的。只要满足自住房的相关条件，如在出售前的 5 年内有 2 年作为自住房使用，就可以享受 25 万（个人）或 50 万（夫妻）的资本利得免税额。不过，需要注意的是，自住房的免税额是从房产的原始成本（Cost Basis）开始计算的，而不是从 1031 交换后的价值开始计算。此外，在报税时，必须确保有足够的文件和记录来支持自住房的认定，否则可能会面临税务审查或处罚。