租客隐瞒宠物却主张 ESA？

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租客隐瞒宠物却主张 ESA？房东最头疼却最容易踩雷的问题解析

在北美出租房屋的过程中，ESA（Emotional Support Animal，情绪支持动物），几乎是让房东和地产经纪人最头疼、也最无力的一类问题。

很多房东都有类似经历：
租客签约时写明 “No Pet”，入住后却突然表示有宠物，并随即出示心理咨询师的信件，主张该动物为 ESA。

这类情况究竟该如何处理？房东还能不能收费？又有哪些“合法但无奈”的现实？

一、常见场景：从“No Pet”到“这是 ESA”

典型流程往往是这样：

  1. 租客在背景调查或申请表中填写 No Pet

  2. 搬入后告知房东：

    • 有一只狗（通常体重不大）
    • 愿意支付 pet fee

  3. 房东发出 pet addendum，要求补签并收费

  4. 租客签完 addendum 后，突然提供一封心理治疗师的信

  5. 声称该动物是 情绪支持动物（ESA）

  6. 并指出：

    “根据法律，房东不能收 pet fee”

此时，房东往往已经进退两难。

二、ESA 的核心难点：合法，但极易被滥用

从法律层面来看（以联邦 Fair Housing Act 为基础）：

  • ESA 不等同于普通宠物

  • 房东 不能：

    • 因 ESA 拒租
    • 收取 pet deposit 或 pet fee

  • ESA 不要求专业训练

  • ESA 也不强制要求官方注册

这就直接导致一个现实问题：
:point_right: 只要租客能提供一封“看起来像真的”心理咨询师证明信，房东基本没有反驳空间。

三、心理咨询师证明信，房东能查真假吗？

理论上，房东可以合理核实，但实际操作非常困难：

  • 咨询师有 隐私与保密义务

  • 房东无法直接询问病情

  • 网络上获取“心理咨询师信”的成本极低

  • 很多信件：

    • 没有手写签名
    • 没有执照编号
    • 使用模板语言

即便借助 AI 或人工判断出“疑点”，
只要租客补发一封“修正后的版本”，房东几乎无法再继续追究。

四、ESA 是否必须“注册”？这是一个常见误区

很多房东会问：

ESA 是否必须在某个网站注册，才能被承认？

答案是：不一定。

  • 美国法律 不要求 ESA 官方注册

  • 市面上的“ESA 注册网站”：

    • 多数只是商业服务
    • 不能作为强制条件

  • 但这些网站有一个现实作用：
    :point_right: 劝退明显造假的租客

如果租客只是为了逃避 pet fee，
往往不愿意再花钱、花时间去做额外 screening。

五、房东还能做什么？有限但合法的应对方式

在不违反法律的前提下，房东通常只能做到以下几点：

  1. 要求合理文件补充

    • 咨询师执照信息
    • 联系方式
    • 信件出具时间（必须近期）

  2. 要求提供疫苗记录

    • 不针对 ESA 身份
    • 而是出于安全与卫生考虑

  3. 在 addendum 中明确写明

    • 房客需随时配合提供相关文件
    • 若动物造成损害，房客仍需负责

  4. 保持书面沟通记录

    • 以防未来纠纷或法律风险

但必须认清一个现实：
:point_right: 一旦 ESA 成立，房东基本无法收费，也无法拒绝。

六、为什么说 ESA 是房东制度上的“漏洞”？

从大量实际案例来看：

  • ESA 常常被当作：

    • “入住后追加条件”
    • “规避宠物费用的工具”

  • 房东：

    • 无法拒绝
    • 无法收费
    • 还承担潜在风险

  • 尤其在押金受限州（如加州）
    :point_right: 房东几乎没有任何缓冲空间

这也是为什么许多房东直言：
ESA 在现实中，对房东极其不利。

七、写在最后

ESA 的初衷，是保护真正有心理与情绪需求的人群。
但在租赁市场中，它也确实被部分租客滥用。

对于房东来说，最重要的不是“赢”，而是：

  • 合规
  • 留证
  • 控制风险
  • 尽量减少损失

在当前法律框架下，
很多时候只能“心里明白，但法律上装作不知道”。

原稿
Hui

请教大家一个问题：租客租房时背景调查填的“No pet”。搬进来入住后说有一个25磅以下的狗，希望可以交点费让有一条狗。我发了一个addendum，要求补签合约并交monthly pet fee。租客签了addendum，但同时发了一从心理治疗师来的信，说他在接受心理治疗，动物陪伴是必须的-按法律规定，这种情况下房东是不能收pet fee的。但我发心理治疗师的信给CHATGPT查、AI判断信是伪造的.因为其中有两处硬伤。然后我按照AI的提示，email租客要求补充额外的信息。租客便发了update的心理治疗师的信，将几处硬伤改了。我是就此当作不知情算了还是可以怎样再deal?租客其它方面都挺好

晶晶姑娘

@2-45-Hui-NJ有一个网站专门是查cwrtified animal support.

The animal should be a certified support animal

Hui

@AliceZ-费城是说有专门可以查真伪的网站吗?

晶晶姑娘

不是查真伪，而是查那个animal是不是注册的support animal

你可以发给租客，让他付费去get a report to show the animal is a certified support animal

Hui

噢，那就是说，只要真的是心理咨询师说需要动物陪伴，那该动物就是可以在网站上查到的?

晶晶姑娘

如果他能证明是，那你的确就不能收，其实实际作用不大，就是deter故意为了不交费而造假的

很多造假的就不想麻烦去做，就交钱了

但如果是真的，他做了，你就不能收

Hui

有没有说需要动物陪伴，但该动物可以不经过 support animal注册的?租客现在只给我一封从心理咨询师来的信，全打印，手动签名都没有

查AI说动物不是一定需要注册的。感觉这个是做房东比较难处理的一个点。

我自己作为realtor给一个退伍军人租过一个房子，也是这样子，一开始没说有宠物，租到了房子后说他有精神创伤，有一条大狗要一起入住的，那个是事实的，房东只能认了

晶晶姑娘

但是你还是可以让他去做那个screening, 有些纯为了不给pet fee的不想或者不敢做，就会被deterred

Hui

他已经在收月费的addendum上签字，他如果不做，我收费了。万一这个是事实，那就是我违法了~

Renee Ren-洛杉矶地产

ESA是非常麻烦的事，我也碰到此类情况，房客网上找心理咨询师写个信很方便的，我曾经去问过咨询师房客的情况，对方不肯透露。我就问房客宠物是否有培训并要求提供培训和疫苗证明，但是最后还是租了，也不能收pet deposit。现在加州押金只能收一个月租金不能多收，普通pet 可以每月加20-30宠物费，ESA就没办法了。很多人就是说没有宠物然后住进来后说是ESA。

Hui

@AliceZ-费城 @1-16-Renee-洛杉矶橙县 谢谢!

@1-16-Renee-洛杉矶橙县 请问，你问房客宠物是否有培训并要求提供培训和疫苗证明，之后租客提供这些材料了吗?

Renee Ren-洛杉矶地产

没有

Hui

我也不问了。addendum里写了要求的话租客需要随时提供这些。感觉这个ESA是个漏洞

Renee Ren-洛杉矶地产@微信1/8 4:49

对呀，这是个巨大的漏洞，对房东来说很不利

房东还不能拒绝

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