很多投资人都有这样的经历：几年前买了出租房，一直正常申报租金收入，但忽略了一个关键环节——折旧（Depreciation） 。
表面上看，这只是“少报了一点扣除额”，但当你卖房时，这个错误会成倍放大。
举例，假设你在 2020 年以 $300,000 购入一套出租房，其中土地占 20%，可折旧成本为 $240,000 ，折旧年限 27.5 年。正常情况下，每年应折旧约 $8,727 。
但你连续五年都没折旧。到了 2025 年准备出售时，IRS 在计算资本利得时，
自动假定你已经折旧了 $43,635 （= $8,727 × 5 年），
并要求你对这部分金额按25% 折旧回收税率（Depreciation Recapture） 缴税。
结果你没享受到这 $43,635 的扣除，却要额外多交大约 $10,900 的税。
这就是税法中最常见、也最容易被忽视的陷阱之一。
但其实，这种情况并非无法补救。
根据 IRS 规定，如果你过去几年使用了“错误的会计方法”（例如：未按规定计提折旧），可以通过提交Form 3115 — Application for Change in Accounting Method ，一次性修正为正确方法，并在当年申报中将过去未扣的折旧金额，合法全额追回 。
许多纳税人通过这一途径，成功追回多年未折旧的扣除，不仅降低了当年税负，也显著优化了卖房时的资本利得计算。
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