商业地产再融资（refi）的钱分给投资人，IRR会提升，但最终物业出售时，需要把再融资的钱还掉吗？

[topsky202410]

即使在物业出售时需要还掉再融资的钱，整体物业的回报率（IRR）仍然会增加。

这是因为再融资的金额实际上是增加了物业的赚钱能力。

从项目层面来说，项目的收益率会变高，但投资人在再融资后拿回来的钱，如果不再投资，其整体回报率（平均回报率）并不一定增加，因为后续几年的现金流可能会下降。